Mutuo 100%: cos'è e come ottenerlo

Acquistare la prima casa rappresenta un traguardo significativo nella vita di molte persone. Tuttavia, ottenere un finanziamento che copra l'intero valore dell'immobile può sembrare una sfida. Il mutuo al 100% rappresenta una soluzione finanziaria che consente di finanziare l'intero valore dell'immobile senza la necessità di un anticipo. Questa opzione è particolarmente vantaggiosa per chi desidera acquistare una casa senza dover disporre di liquidità immediata per la caparra. Grazie alle garanzie aggiuntive richieste dalle banche, è possibile ottenere un finanziamento completo, rendendo l'acquisto della prima casa più accessibile. In genere il classico mutuo prima casa ha un limite di copertura dei quattro quinti dell’immobile, definito dalla Deliberazione 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio (CICR).

Le regole in materia di credito fondiario prevedono alcune eccezioni a questa regola generale. Alcuni istituti di credito, infatti, possono concedere il mutuo a copertura del 100% del valore dell’immobile a determinate categorie di richiedenti e con la richiesta di alcune garanzie ulteriori rispetto al classico mutuo.

Cos'è un Mutuo al 100%?

Un mutuo al 100% è un finanziamento ipotecario che copre l'intero valore di acquisto di un immobile, eliminando la necessità di versare un anticipo o una caparra personale. Questo tipo di mutuo è particolarmente utile per chi non dispone di liquidità immediata.

Requisiti per Ottenere un Mutuo al 100%

Ottenere un mutuo al 100% richiede il rispetto di specifici requisiti stabiliti dagli istituti di credito. Quali sono le garanzie da prestare necessariamente al fine di ottenere un mutuo a copertura totale del valore dell’immobile? Come sempre, le garanzie volgono ad accertare la situazione patrimoniale del richiedente e ad assicurare la sua solvibilità, a limitazione e copertura del rischio di credito dell’istituto. Questi requisiti si identificano in:

• Contratto a Tempo Indeterminato: La maggior parte delle banche richiede un contratto di lavoro stabile, preferibilmente a tempo indeterminato.
• Rapporto Rata/Reddito: È fondamentale che la rata del mutuo non superi il 30% del reddito mensile netto.
• Buona Reputazione Creditizia: i richiedenti non essere segnalati al CRIF o liste di cattivi pagatori
• Ipoteca sull'Immobile: esattamente come avviene per i mutui classici, il finanziamento è garantito dall’ipoteca sull’immobile acquistato. In caso d’insolvenza del mutuante, l’istituto di credito potrà richiedere l’espropriazione dell’immobile per rientrare della somma concessa con la sua vendita.
• Fideiussione o Polizza Fideiussoria: deve essere sottoscritta una fideiussione a copertura del 20% del valore del mutuo che eccede l'80%.
• Garante Terzo: il richiedente dovrà presentare un terzo soggetto (un parente o un genitore) che garantisca la solvibilità del credito ipotecario.
• Buona Reputazione Creditizia: Non essere iscritto alle liste dei cattivi pagatori è fondamentale.
• Pegno su titoli di Stato: la banca può richiedere in alternativa un pegno per un valore corrispondente al 20% del finanziamento concesso

Per quale tipologia di immobile si può richiedere il mutuo 100%

Il mutuo al 100% può essere richiesto per l’acquisto di una prima casa (immobile adibito ad abitazione principale) e non deve rientrare nelle categorie catastali degli immobili signorili o di lusso (A1), ville (A8), castelli e palazzi storici (A9). Non deve, altresì, presentare caratteristiche di lusso così come indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969.

In breve:

• l’immobile deve essere l’abitazione principale;
• l’immobile non deve appartenere alle categorie di lusso.

Come avviene per il mutuo prima casa classico, anche il mutuo al 100% richiede che la concessione del finanziamento agevolato non sia finalizzato all’acquisto di un immobile ove il richiedente sia già in possesso di altri immobili a scopo abitativo nello stesso Comune, con eccezione degli immobili ereditati.

Come Confrontare le Offerte di Mutuo al 100%?

Confrontare le diverse offerte di mutuo è essenziale per trovare la soluzione più vantaggiosa. Ecco alcuni aspetti da considerare:

Tasso di Interesse

• TAN (Tasso Annuo Nominale): Indica il costo del denaro espresso in percentuale.
• TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): Include tutte le spese accessorie, fornendo una visione più completa del costo totale del mutuo.

Durata del Mutuo

La durata influisce sull'importo delle rate mensili e sul costo totale del finanziamento. Solitamente, la durata varia dai 15 ai 30 anni.

Spese Accessorie

Considera le spese di apertura, gestione e eventuali penali per estinzione anticipata. Alcuni istituti offrono mutui senza spese iniziali, rendendoli più convenienti.

Simulazione Mutuo al 100%

Per comprendere meglio come funziona un mutuo al 100%, consideriamo un esempio pratico:

• Valore dell'Immobile: €250.000
• Importo del Mutuo: €250.000
• Durata: 30 anni
• TAN Fisso: 2,60%
• TAEG: 2,77%
• Rata Mensile: €1.000,85

Come richiedere un mutuo 100 per cento?

L'iter per la richiesta di questa tipologia di finanziamento totale dell'immobile si articola in diverse fasi che possiamo sintetizzare in 5 punti:

1. Valutazione della Situazione Finanziaria: Analisi del reddito, delle spese e della capacità di rimborso.
2. Presentazione della Domanda: Compilazione della richiesta di mutuo presso l'istituto di credito scelto.
3. Valutazione dell'Immobile: Perizia per determinare il valore dell'immobile da finanziare.
4. Verifica delle Garanzie: Esame delle polizze e delle garanzie fornite.
5. Approvazione e Erogazione: Una volta approvato, il mutuo viene erogato e l'importo trasferito al venditore dell'immobile.

Quanto tempo occorre per ottenere il mutuo 100 per cento?

Le tempistiche per ottenere un mutuo al 100% sono in generale più lunghe del classico mutuo e possono richiedere tra i 30 e i 60 giorni dalla presentazione della domanda. Questo lasso di tempo è dovuto alla complessità delle verifiche e alla necessità di valutare accuratamente le garanzie fornite.

Come ottenere un mutuo 100%?

Le banche che offrono mutui al 100% del valore dell’immobile adottano generalmente un approccio prudente, dato l’alto livello di rischio legato a questo tipo di finanziamento. Tuttavia, ottenere un mutuo al 100% è possibile, anche se richiede alcuni requisiti specifici come abbiamo visto in precedenza. Grazie al Decreto Sostegni Bis è stata introdotta una misura che aumenta la garanzia del Fondo Consap fino all’80% del capitale per mutui con un loan-to-value superiore all'80%. Questo apre sicuramente nuove opportunità, specialmente per chi ha una situazione lavorativa precaria o poche riserve di capitale.

In pratica, ci sono due opzioni principali per accedere a un mutuo al 100% per l’acquisto della prima casa:

• Ricorso a un garante: un genitore o un parente stretto può garantire per il mutuo, riducendo il rischio per la banca.
• Accesso al Fondo di Garanzia Prima Casa Consap: pensato per agevolare chi non dispone di un capitale iniziale elevato.

Queste agevolazioni rendono il mutuo al 100% una scelta più accessibile per chi desidera acquistare la prima casa. Se nel primo caso a garanzia del finanziamento interviene un parente sottoscrivendo la polizza fideiussoria in aggiunta alla iscrizione dell'ipoteca, nel secondo caso, quello dei mutui Consap sarà direttamente lo Stato a fare da garante. Scopri come, continuando a leggere.

I mutui Consap

Il Fondo di Garanzia per i mutui per la Prima Casa è un fondo istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze (Legge 27 dicembre 2013, n° 147) e rifinanziato ogni anno dal Governo, volto a offrire garanzie solide ai richiedenti mutui per prima casa delle fasce sociali più deboli. In alcuni casi, il fondo può arrivare a garantire anche il 100% del valore dell’immobile. Si tratta dei cosiddetti mutui Consap.

Chi può richiedere un mutuo Consap

Ecco tutti i requisiti da soddisfare per poter accedere a un mutuo Consap:

• età inferiore ai 36 anni;
• ISEE inferiore ai 40.000 €

Il fondo di garanzia viene concesso, in via prioritaria, alle seguenti categorie sociali:

• giovani coppie: nuclei familiari (coniugati o conviventi da almeno due anni) con almeno uno dei componenti di età inferiore ai 35 anni;
• genitori single con figli minori: single (non coniugata/o, separata/o, divorziata/o, vedova/o) con almeno un figlio convivente minorenne;
• under 36;
• conduttori di alloggi di case popolari.

Vantaggi Mutuo al 100%

• Nessun Anticipo Richiesto: Permette di acquistare l'immobile senza dover versare una caparra iniziale.
• Accessibilità: Ideale per chi non dispone di risparmi sufficienti per un anticipo.
• Supporto per i Giovani: Favorisce l'acquisto della prima casa, soprattutto per i giovani che iniziano la propria carriera lavorativa.

Svantaggi dei mutui 100 per cento

• Tassi di Interesse Superiori: Generalmente, i mutui al 100% presentano tassi di interesse più alti rispetto a quelli con un anticipo.
• Garanzie Aggiuntive Necessarie: Richiedono polizze assicurative, fideiussioni o garanzie personali che possono comportare costi aggiuntivi.
• Maggiore Rischio per la Banca: Questo può tradursi in condizioni di finanziamento meno favorevoli per il richiedente.

Quando conviene un Mutuo al 100%

Optare per un mutuo al 100% è consigliabile quando:

• Non si dispone di un capitale iniziale per l'anticipo.
• Si vuole preservare liquidità per altre esigenze finanziarie.
• Si rientrano nelle categorie beneficiarie del Fondo di Garanzia.