Terzo datore di ipoteca: chi è, cosa fa, rischi

Il terzo datore di ipoteca è una figura giuridica che interviene in un contratto di mutuo, pur non essendone parte diretta, per fornire garanzia alla banca attraverso un bene immobile di sua proprietà. Tale soggetto autorizza l'iscrizione di un'ipoteca a favore della banca, garantendo il credito per un'altra persona senza assumersi alcuna obbligazione diretta nel pagamento delle rate del mutuo.

Questa figura si dimostra particolarmente utile nei casi in cui l’intestatario del mutuo necessita di un rafforzamento della garanzia ipotecaria, consentendo alla banca di ridurre il rischio associato al finanziamento. L'intervento del terzo datore di ipoteca può, inoltre, facilitare l'ottenimento di condizioni finanziarie più favorevoli per il mutuatario.

Funzionamento e Ruolo del Terzo Datore di Ipoteca

Il terzo datore di ipoteca fornisce, come garanzia per il mutuo, un bene immobile di sua proprietà, su cui viene costituita un'ipoteca a favore della banca. Tuttavia, non essendo parte del contratto di mutuo, non è obbligato in alcun modo al pagamento delle rate, poiché non assume il ruolo né di coobbligato né di fideiussore.

Procedura di Costituzione dell'Ipoteca

L’iscrizione ipotecaria, che viene realizzata con l'intervento del terzo datore di ipoteca, richiede la presenza dello stesso al momento della stipula del mutuo. Tale atto viene redatto in forma pubblica e registrato presso i registri immobiliari competenti, in modo da rendere opponibile a terzi l'ipoteca.

Durante questa procedura, il terzo datore autorizza formalmente la banca a porre un vincolo sul proprio immobile o sulla quota di sua proprietà. Da un punto di vista giuridico, tale intervento non conferisce alla banca un diritto di rivalsa diretta sul terzo datore per il pagamento delle rate, ma soltanto un diritto reale sull'immobile oggetto dell'ipoteca.

Vantaggi dell’Utilizzo di un Terzo Datore di Ipoteca

L’inserimento di un terzo datore di ipoteca in un contratto di mutuo può risultare vantaggioso per varie ragioni:

1. Aumento della Garanzia: L'immobile messo a garanzia dal terzo datore contribuisce a migliorare la solidità della richiesta di mutuo, riducendo il rischio per la banca.
2. Miglioramento del Loan to Value (LTV): Offrendo un ulteriore immobile in garanzia, si abbassa il rapporto tra l'importo richiesto e il valore complessivo delle garanzie, noto come Loan to Value. Un LTV ridotto può agevolare l'accesso a tassi di interesse più favorevoli.
3. Facilitazione dell’accesso al credito: In particolare per i giovani che si trovano nella fase di acquisto della prima casa, il coinvolgimento di un terzo datore d’ipoteca può risultare decisivo quando il reddito o il valore del bene in oggetto non siano sufficienti a coprire integralmente il rischio della banca.

Quando è Necessario il Terzo Datore di Ipoteca

Il ricorso a un terzo datore di ipoteca si verifica frequentemente in contesti specifici, tra cui:

• Acquisto della Prima Casa: Un caso comune riguarda i genitori che mettono a disposizione il proprio immobile per facilitare la delibera di un mutuo per acquisto della prima casa da parte dei figli.
• Mutuo per Ristrutturazione su Immobile Indiviso: Nelle situazioni in cui diversi proprietari ereditano un immobile indiviso, alcuni di essi possono decidere di accendere un mutuo per la ristrutturazione. Coloro che non partecipano alla garanzia del mutuo con un reddito devono comunque intervenire come terzi datori d’ipoteca, consentendo l’accensione del vincolo sull'immobile indiviso.

Aspetti Giuridici e Obblighi del Terzo Datore di Ipoteca

Pur essendo una figura che garantisce la banca attraverso un proprio immobile, il terzo datore di ipoteca non è in alcun modo obbligato a partecipare al pagamento delle rate. Tuttavia, il suo immobile resta vincolato fino all’estinzione del mutuo, e in caso di insolvenza del mutuatario, la banca ha facoltà di avviare l’esecuzione forzata sull’immobile per recuperare il proprio credito.

Distinzione dal Ruolo di Fideiussore

A differenza del fideiussore, che si obbliga al pagamento del debito in caso di insolvenza del debitore principale, il terzo datore d’ipoteca non assume alcuna obbligazione personale verso la banca. L’unico rischio per il terzo datore risiede nella possibile perdita del bene ipotecato in caso di mancato pagamento delle rate da parte del debitore principale.

Vantaggi per la Banca e per il Mutuatario

L'inclusione di un terzo datore d’ipoteca si rivela vantaggiosa non solo per il mutuatario, ma anche per l’istituto finanziario. La presenza di una garanzia immobiliare aggiuntiva rafforza le probabilità di recupero del credito, e per il mutuatario può rappresentare un’opportunità di ottenere un finanziamento con condizioni più vantaggiose.

Impatto sul Tasso di Interesse

In presenza di una garanzia aggiuntiva, il rischio complessivo del finanziamento diminuisce, permettendo alla banca di applicare un tasso di interesse più contenuto, riducendo così l’importo complessivo delle rate.