Registro immobiliare, cos'è e a cosa serve?

Cos’è il Registro Immobiliare e a Cosa Serve

Il registro immobiliare è uno strumento di fondamentale importanza per chiunque desideri ottenere informazioni precise e dettagliate su un immobile in Italia. Grazie al registro immobiliare, è possibile conoscere le condizioni giuridiche di un immobile, come l'esistenza di ipoteche, privilegi o passaggi di proprietà. La sua funzione principale è garantire trasparenza e certezza giuridica sulle vicende che riguardano i beni immobili, assicurando l’aggiornamento continuo e l’accesso pubblico alle informazioni essenziali.

Funzionamento del Registro Immobiliare secondo il Codice Civile

Secondo l’articolo 2643 del Codice Civile, il registro immobiliare accoglie tutti i contratti, atti e provvedimenti relativi ai beni immobili e ai diritti reali su di essi, comprendendo:

• Compravendite
• Pignoramenti
• Modifiche al diritto di usufrutto
• Ipoteche

Questi registri, organizzati secondo un sistema di pubblicità legale, offrono una prova legale della titolarità e delle modifiche che intervengono sugli immobili.

Cosa si Intende per Bene Immobiliare

La definizione di bene immobile, secondo l'articolo 812 del Codice Civile, include:

• Suolo e sottosuolo
• Sorgenti e corsi d’acqua
• Alberi ed edifici stabili
• Costruzioni ancorate al suolo, anche transitoriamente

Anche strutture galleggianti, come mulini o edifici acquatici ancorati in modo permanente, rientrano nella categoria dei beni immobili. Sono considerati beni mobili, invece, tutti quegli oggetti non elencati come immobili.

Dove si Trovano i Registri Immobiliari

I registri immobiliari sono custoditi presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, o Ufficio di Pubblicità Immobiliare, presente in ogni provincia italiana. Per città di grandi dimensioni come Milano, Roma e Napoli, esistono uffici separati per il capoluogo e per i comuni della provincia. Ogni cittadino o professionista può accedere a queste informazioni, previa richiesta formale, usufruendo del servizio di consultazione offerto in sede o tramite piattaforme online autorizzate.

Chi Può Consultare i Registri Immobiliari

Essendo pubblici, i registri immobiliari possono essere consultati da chiunque ne faccia richiesta presso la Conservatoria. Tale consultazione è fondamentale per ottenere le informazioni legali e finanziarie necessarie in diverse situazioni, come acquisto, vendita o successione. Si può inoltre presentare una domanda per la trascrizione, iscrizione o annotazione di nuovi atti legati a un immobile.

Molti servizi online, inclusi quelli dell’Agenzia delle Entrate, offrono la possibilità di accesso telematico a pagamento, permettendo di condurre ispezioni ipotecarie e verificare la situazione di un immobile con facilità.

La Funzione della Conservatoria dei Registri Immobiliari

La Conservatoria dei Registri Immobiliari ha una doppia funzione:

• Registrazione delle Modifiche di Stato degli Immobili – documenta tutti i cambiamenti giuridici che riguardano un immobile, come le compravendite, le ipoteche (iscrizione ipotecaria), e altri atti notarili.
• Pubblica Evidenza – garantisce la trasparenza e l’accessibilità di queste informazioni, offrendo al pubblico una fonte sicura per le verifiche immobiliari.

Questa funzione è essenziale per garantire la sicurezza delle transazioni immobiliari e ridurre al minimo i rischi legati a controversie o dispute su proprietà.

Tipologie di Atti Richiedibili alla Conservatoria

Alla Conservatoria è possibile ottenere una serie di documenti ufficiali, che hanno valore probatorio, e forniscono una prova giuridica riguardo la titolarità e lo stato dell’immobile. Gli atti più richiesti includono:

• Visura della Conservatoria dei Registri Immobiliari: documento che include l'elenco completo delle trascrizioni riguardanti l’immobile, come ipoteche, passaggi di proprietà, pignoramenti, mutui, e altro ancora. La visura permette di identificare l’attuale proprietario e verificare eventuali gravami sull’immobile.
• Elenco Formalità: contiene tutte le annotazioni, iscrizioni e trascrizioni legate a un determinato immobile. È un documento dettagliato che consente di analizzare la storia e gli eventuali vincoli giuridici presenti.

Differenza tra Registro Immobiliare e Catasto

Spesso si sente parlare anche di Catasto in relazione alle proprietà immobiliari, ma questo organismo si differenzia sostanzialmente dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari. Mentre la Conservatoria ha un ruolo probatorio e fornisce certezza giuridica sulla titolarità e sugli oneri relativi agli immobili, il Catasto ha una funzione puramente fiscale. La sua finalità principale è quella di determinare il valore catastale degli immobili, essenziale per il calcolo delle imposte e delle tasse correlate.