Nuda proprietà: cos'è, come funziona e quando conviene

La nuda proprietà rappresenta una soluzione sempre più considerata nel mercato immobiliare italiano, offrendo vantaggi distinti sia per i venditori che per gli acquirenti. Questa guida approfondisce ogni aspetto della nuda proprietà, evidenziando i benefici e i requisiti legali, nonché le implicazioni finanziarie che essa comporta.

Cos'è la Nuda Proprietà?

La nuda proprietà rappresenta una modalità particolare di proprietà in cui il titolare detiene il diritto di proprietà su un bene, ma non il diritto di usufrutto. Questa condizione giuridica implica che il nudo proprietario possiede il bene, ma non ne può godere direttamente, poiché il diritto di utilizzo e di percezione dei frutti del bene è riservato all'usufruttuario. La separazione tra proprietà e diritto di godimento consente un investimento a lungo termine, che acquisisce pieno valore alla scadenza dell’usufrutto, generalmente coincidente con la morte dell’usufruttuario. La nuda proprietà è pertanto un particolare tipo di transazione immobiliare in cui la proprietà di un immobile viene venduta, ma il diritto di usufrutto viene mantenuto dal venditore per un periodo determinato, spesso per tutta la durata della sua vita. Si tratta di un diritto reale su una casa, che consente all'acquirente di possedere le mura, ma non di abitare nell'immediato l'immobile.

Quali sono i vantaggi per il Venditore?

Perché scegliere di cedere la nuda proprietà? Di seguito i principali vantaggi per il venditore:

• Liquidità Immediata: uno dei principali vantaggi per il venditore è la possibilità di ottenere liquidità immediata senza dover rinunciare all'utilizzo dell'immobile. Questo aspetto è particolarmente rilevante per le persone anziane, che possono necessitare di fondi per sostenere spese mediche o altre necessità legate alla vecchiaia.
• Diritto di Usufrutto: il venditore, conservando il diritto di usufrutto, può continuare a vivere nell'immobile o, se preferisce, affittarlo o cedere l'usufrutto a terzi, rispettando le clausole del contratto di vendita. Questo garantisce una certa flessibilità nell'utilizzo del bene.
• Esenzione da Alcune Spese: l'usufruttuario è responsabile della manutenzione ordinaria dell'immobile, ma non è tenuto a sostenere le spese straordinarie o strutturali, che rimangono a carico del nudo proprietario. Questo può rappresentare un notevole risparmio per il venditore.

Vantaggi per l'Acquirente

Perché un acquirente dovrebbe acquistare un immobile in nuda proprietà? Ecco i principali vantaggi:

• Prezzo di Acquisto Ridotto: l'acquirente può acquistare l'immobile a un prezzo significativamente inferiore rispetto al valore di mercato, poiché non potrà disporne immediatamente. Questo è particolarmente vantaggioso per chi pianifica investimenti a lungo termine, come ad esempio l'acquisto di una casa per i figli.
• Esenzione dalle Tasse di Manutenzione Ordinaria: mentre il venditore è tenuto a mantenere l'immobile in buono stato, l'acquirente è esentato dalle spese di manutenzione ordinaria e dalle tasse relative alla gestione quotidiana della proprietà. Tuttavia, le spese straordinarie restano a carico del nudo proprietario.
• Applicabilità del Bonus Prima Casa: la nuda proprietà può beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della prima casa, purché vengano rispettate le condizioni di legge. Questo rappresenta un ulteriore incentivo per gli acquirenti che desiderano sfruttare al massimo le opportunità fiscali disponibili.

Che differenza c'è tra nuda proprietà e usufrutto?

Nuda proprietà e usufrutto sono concetti correlati tra loro, seppur molto distinti. Il primo delinea il diritto oggetto della compravendita immobiliare; il secondo il diritto del venditore sull’immobile di cui vende la nuda proprietà. L'usufrutto è un diritto reale che concede all'usufruttuario la possibilità di utilizzare e percepire i frutti di un bene altrui, senza esserne proprietario. Tale diritto è limitato nel tempo: si estingue al termine del periodo stabilito o alla morte dell'usufruttuario, restituendo al nudo proprietario la piena titolarità e il diritto di utilizzo del bene. La distinzione tra nuda proprietà e usufrutto consente quindi di suddividere i diritti connessi alla proprietà tra due soggetti differenti, generando vantaggi economici e patrimoniali in determinate circostanze.

Chi paga le spese su un immobile in nuda proprietà?

Quando si compra un immobile in nuda proprietà a chi spettano tutte le tasse e le spese? Come anticipato le spese sono in parte in carico al proprietario, in parte all'usufruttuario che vende la casa. Possiamo in generale suddividere le spese in questo modo:

• spese di manutenzione ordinaria (comprese IMU, condominio): usufruttuario
• spese straordinarie: nudo proprietario

Tassazione sulla Nuda Proprietà

In ambito fiscale, il nudo proprietario beneficia dell'esonero da molte imposte che gravano invece sull'usufruttuario, poiché quest'ultimo detiene il diritto di utilizzo e percezione dei frutti del bene. Per quanto riguarda la tassazione, il Codice Civile stabilisce che le imposte, tutti i canoni e le rendite fondiarie siano tutte in carico all’usufruttuario, per la durata del suo diritto.

Di seguito, le principali imposte che competono all'usufruttuario:

1. Imu e Tasi: le imposte municipali sugli immobili sono a carico dell’usufruttuario.
2. Tassa sui rifiuti: anche la tassa sui rifiuti è generalmente pagata dall’usufruttuario, responsabile della gestione e godimento del bene.
3. Imposta di registro e catastale: l’acquisto della nuda proprietà può beneficiare di aliquote ridotte, calcolate sulla base del valore della nuda proprietà e non sul valore pieno del bene.

L’acquisto in nuda proprietà implica il pagamento delle imposte ordinarie a seconda che si tratti di prima casa o meno: pertanto in caso di prima casa si paga il 2% sul prezzo o valore catastale (al netto del valore dell’usufrutto); in caso di seconda casa, la tassazione si attesta al 9%.

Si può usufruire delle agevolazioni prima casa sulla nuda proprietà?

È possibile acquistare una nuda proprietà con le agevolazioni prima casa, ma in questo caso il Fisco ha chiarito che è comunque possibile usufruire delle agevolazioni prima casa sulla nuda proprietà, ma rimane obbligatorio trasferire la residenza. In particolare, il Fisco ha previsto che le agevolazioni prima casa oltre che per l'acquisto della proprietà di case di abitazione diverse da quelle classificate nelle categorie catastali A1, A8 e A9 sono valide "anche per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse case".

Aspetti Legali e Fiscali

Il contratto di vendita della nuda proprietà deve essere redatto con attenzione, includendo tutte le clausole necessarie a tutelare entrambe le parti. È essenziale definire chiaramente i diritti e i doveri dell'usufruttuario e del nudo proprietario, così come le condizioni di eventuale affitto o cessione dell'usufrutto.

Calcolo del Valore della Nuda Proprietà

Il calcolo della nuda proprietà si basa sulla differenza tra il valore pieno dell'immobile e il valore dell'usufrutto, che a sua volta dipende dall'età del venditore e dalla durata prevista dell'usufrutto.

Il calcolo di questi valori si basa su tabelle ministeriali aggiornate e pubblicate dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.