Loan to Value (LTV): significato e definizione del termine LTV

Cos'è il Loan To Value (LTV)

L'acronimo LTV, che sta per il termine inglese Loan To Value, è una delle metriche più rilevanti nel processo di concessione dei mutui. Questo parametro rappresenta il rapporto percentuale tra l’importo del mutuo richiesto e il valore dell’immobile oggetto del finanziamento. In termini semplici, l’LTV indica la proporzione del valore dell’immobile che viene finanziata dalla banca, rispetto all’importo totale. Un LTV elevato indica una percentuale di finanziamento più alta e, di conseguenza, un impegno economico minore richiesto all'acquirente in termini di liquidità iniziale.

Differenza tra Prezzo di Vendita e Valore dell'Immobile

Un aspetto cruciale nella determinazione del LTV è la distinzione tra prezzo di vendita e valore dell’immobile. Infatti, le banche utilizzano il valore stabilito da una perizia indipendente come parametro per calcolare l’importo massimo finanziabile, e non necessariamente il prezzo di vendita dell’immobile.

Esempio Pratico: Supponiamo di voler acquistare un immobile con un prezzo di vendita pari a 100.000 euro, ma il valore di perizia risulta essere 110.000 euro. Se l'istituto di credito applica un LTV all’80%, potrebbe erogare un mutuo fino a 88.000 euro (80% di 110.000 euro), quindi superiore rispetto a quanto avrebbe erogato basandosi esclusivamente sul prezzo di vendita.

Inversamente, qualora il prezzo di vendita fosse superiore al valore di perizia, il mutuo concesso risulterebbe inferiore. Considerando un prezzo di vendita di 100.000 euro e un valore di perizia di 90.000 euro, con un LTV dell'80%, il mutuo massimo sarebbe di 72.000 euro.

Quali Sono i Valori di LTV Minimi e Massimi Applicati dalle Banche?

Le banche tendono a stabilire soglie di LTV in base alle politiche di rischio e alle finalità del mutuo. Di norma, il limite standard per un mutuo su prima casa è fissato all’80%. Tuttavia, alcuni istituti di credito possono concedere finanziamenti con un LTV fino al 90%, e in casi particolari, come mutui con garanzia statale (i mutui under 36 per esempio), l’LTV può raggiungere il 100%.

L’LTV è così regolamentato per proteggere sia l’istituto bancario che il mutuatario, specialmente nei casi in cui un valore elevato potrebbe esporre la banca a rischi di insolvenza difficilmente recuperabili, anche tramite l’ipoteca sull’immobile.

Differenze tra LTV per Prima Casa, Seconda Casa e Mutui di Liquidità

Le banche considerano il rischio in base alla destinazione d’uso dell’immobile, differenziando l'LTV a seconda che si tratti di acquisto di prima casa, seconda casa o mutui per liquidità. Questo approccio tiene conto della propensione del mutuatario a conservare o meno il bene ipotecato.

Acquisto Prima Casa

Per l’acquisto della prima casa, l’LTV può arrivare fino all’80-90%, in quanto l'abitazione principale rappresenta un bene essenziale per il mutuatario e la famiglia. Le banche riconoscono che è meno probabile che un mutuatario rinunci alla prima casa, quindi sono più propense ad applicare un LTV più alto.

Acquisto Seconda Casa

Nel caso della seconda casa, l’LTV tende ad essere più basso, spesso intorno al 70-75%. La ragione è che la seconda casa è generalmente vista come un investimento o un bene accessorio. La banca valuta quindi il rischio come più elevato rispetto alla prima casa, poiché l’eventuale insolvenza comporterebbe una perdita meno critica per il mutuatario.

Mutui di Liquidità

Per quanto riguarda i mutui di liquidità, ovvero finanziamenti concessi per ottenere liquidità senza finalità specifiche di acquisto, l’LTV applicato è generalmente molto più basso. La banca, in questi casi, preferisce limitare il rischio applicando un LTV al 50-60%, poiché si tratta di un’operazione che espone l’istituto di credito a rischi aggiuntivi.

Importanza del Fattore di Rischio nell'LTV e nella Concessione dei Mutui

Il calcolo dell’LTV si basa anche su una valutazione del rischio associato al mutuo stesso. La prima casa comporta generalmente un rischio minore per la banca, che è disposta ad aumentare l’LTV per favorire l’acquisto di un bene primario. Al contrario, per le seconde case o mutui di liquidità, il rischio percepito è maggiore, e di conseguenza l’LTV tende a essere più basso.

Questo approccio mira a tutelare la banca in caso di insolvenza del mutuatario, considerato che la vendita all’asta di un immobile comporta spese legali e procedurali, oltre a una svalutazione rispetto al valore di mercato.

Fondi di Garanzia e Mutui con LTV Elevato

Alcune categorie di mutuatari, come i giovani e le famiglie numerose, possono incontrare difficoltà nel risparmiare la liquidità necessaria per accedere a mutui con LTV standard. In risposta a queste esigenze, lo Stato ha messo a disposizione fondi di garanzia, come il Fondo Garanzia Prima Casa. Tali fondi non offrono finanziamenti diretti, ma fungono da garanzia aggiuntiva per le banche, consentendo così l’accesso a mutui con LTV anche superiori al limite tradizionale dell'80%.