Contratto di Mutuo: cos'è e caratteristiche

Il contratto di mutuo rappresenta una delle forme di finanziamento più utilizzate per l'acquisto di beni immobili e altre proprietà rilevanti. Sebbene spesso sia confuso con altre forme di prestito, il mutuo presenta caratteristiche peculiari che ne definiscono l'operatività, i costi e le garanzie. In questa guida, forniremo un'analisi dettagliata dei vari elementi del contratto di mutuo, con particolare attenzione ai mutui erogati dalle banche e dagli istituti finanziari per l’acquisto di immobili.

Cos'è il Mutuo?

Un mutuo è un contratto nel quale una parte, il mutuante, consegna una somma di denaro o beni a un'altra parte, il mutuatario, che si impegna a restituirla entro un termine prestabilito. La legge italiana regolamenta il mutuo attraverso l’art. 1813 del Codice civile, che disciplina questa particolare tipologia contrattuale, distinguendola da altri prestiti per finalità e condizioni.

Tipologie di Mutuo

• Mutuo oneroso: Il mutuatario è tenuto a restituire, oltre alla somma ricevuta, anche gli interessi concordati. Nel caso di un mutuo bancario, gli interessi sono previsti salvo espressa indicazione contraria.
• Mutuo gratuito: In questo caso il mutuante presta denaro senza richiedere interessi. Si raccomanda di specificare chiaramente l’assenza di interessi nel contratto per evitare che si presuma la presenza di oneri.

Il Mutuo Bancario: Struttura e Elementi Fondamentali

I mutui bancari, finalizzati all'acquisto di beni immobili, sono strutturati con elementi specifici che devono essere presenti nel contratto per garantire la sicurezza delle parti coinvolte. La normativa italiana stabilisce che i contratti di mutuo bancario debbano avere la forma scritta e rispettare le formalità previste dalla legge.

Forma e Formalità

• Forma scritta e atto pubblico: Per garantire trasparenza e certezza, il contratto di mutuo deve essere redatto in forma scritta e autenticato da un notaio, che conferisce al documento valore di atto pubblico.
• Parti coinvolte:
• Mutuante: La banca o istituto finanziario che eroga il mutuo.
• Mutuatario: La persona fisica o giuridica che riceve il finanziamento.
• Terzo datore d’ipoteca: Soggetto esterno che concede un'ipoteca sull’immobile per garantire il mutuo, fondamentale in caso di immobili non ancora di proprietà del mutuatario.
• Garante: Soggetto che garantisce per il mutuatario, assicurando la banca del rimborso in caso di inadempimento.

Gli Aspetti Contrattuali del Mutuo

Oggetto del Mutuo

L'oggetto del mutuo corrisponde al capitale concesso dalla banca al mutuatario. Non si tratta dell’immobile acquistato, ma della somma di denaro. Il mutuo si perfeziona quindi con il trasferimento del denaro dal mutuante al mutuatario.

Ipoteca e Garanzie

L’ipoteca costituisce la principale garanzia per il mutuante, iscritta sull’immobile del mutuatario per tutelare la banca nel caso di mancato pagamento. L’ipoteca ha un valore generalmente superiore al capitale erogato, coprendo anche interessi e costi eventuali.

Condizioni Fiscali

A seconda della natura del mutuo e della residenza dell’immobile, il contratto può prevedere agevolazioni fiscali, come quelle previste nel caso dei mutui prima casa. È possibile scegliere tra il regime dell'imposta sostitutiva o il regime ordinario, con l'opzione generalmente preferita delle agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale.

Costi e Allegati del Contratto di Mutuo

Tassi di Interesse: TAN e TAEG

• TAN (Tasso Annuo Nominale): Indica il tasso di interesse puro sul capitale concesso e può essere fisso o variabile. Nel caso di tasso fisso, il TAN rimane costante per tutta la durata del mutuo; con tasso variabile, il TAN si modifica periodicamente.
• TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): Rappresenta il costo totale del mutuo, includendo spese accessorie come istruttoria e costi di gestione. Il TAEG fornisce una visione complessiva e completa del costo effettivo dell'operazione.

Durata e Rata

Il contratto specifica la durata del mutuo in anni, il numero di rate e l’importo di ciascuna rata. In caso di mutuo a tasso variabile, le rate possono variare nel tempo in base alle fluttuazioni del tasso d’interesse.

Allegati al Contratto di Mutuo

Gli allegati completano e forniscono dettagli ulteriori al contratto di mutuo. Tra i principali allegati vi sono:

• Piano di ammortamento: Specifica il numero, l'importo e la distribuzione temporale delle rate.
• Planimetria catastale: Documentazione relativa all’immobile oggetto di ipoteca.
• Certificato di agibilità e Attestato di Prestazione Energetica (APE): Documenti che certificano la conformità e l'efficienza energetica dell’immobile.