Cosa sono le Categorie Catastali? Tabelle

Al momento della richiesta di un mutuo prima casa, per chi desidera usufruire delle relative agevolazioni è necessario il rispetto di determinati requisiti sia personali che legati all'immobile che si desidera acquistare. Tra i requisiti dell'immobile rientra anche la categoria catastale dell’abitazione. Cerchiamo pertanto di fare chiarezza su cos’è una categoria catastale, perché è importante e qual è la differenza rispetto alla classe catastale.x

Categorie catastali: cosa sono

Le categorie catastali sono essenziali per identificare la destinazione d'uso degli immobili e stabilire la loro rendita catastale. Questo sistema di classificazione suddivide gli immobili in gruppi principali, ciascuno dei quali è associato a una specifica lettera: A, B, C, D, E o F. Le categorie catastali sono identificate pertanto da una lettera e da un numero, ognuno dei quali ha lo scopo di indicare la categoria di appartenenza di un edificio in base alla sua destinazione d'uso.

Introdotta nel Decreto Regio del 13 aprile 1939, n. 652, la categorizzazione catastale consente di definire la rendita catastale e calcolare il reddito imponibile ai fini fiscali. Questo sistema, che dura ormai da oltre ottanta anni, ha visto crescere la sua importanza con l’introduzione di tasse come l’IMU, il Superbonus 110% e nuovi contratti di vendita e locazione.

Importanza delle Categorie Catastali

Conoscere la categoria catastale di un immobile è fondamentale per stabilire la sua rendita catastale, un valore che influisce direttamente sulle imposte da pagare. La rendita catastale rappresenta infatti la base imponibile per imposte come l’IMU, e varia a seconda della destinazione d’uso attribuita a ciascun immobile. Di seguito, esamineremo i gruppi principali e le categorie catastali associate.

Classificazione delle Categorie Catastali degli Immobili

Le categorie catastali sono suddivise in sei gruppi, che si distinguono in base alla destinazione d’uso. Questi gruppi comprendono:

• Gruppo A: Immobili a destinazione ordinaria (abitazioni e uffici privati).
• Gruppo B: Immobili a destinazione collettiva (scuole, ospedali, uffici pubblici).
• Gruppo C: Immobili a destinazione commerciale e simili.
• Gruppo D: Immobili a destinazione speciale (stabilimenti industriali e alberghi).
• Gruppo E: Immobili a destinazione particolare (aeroporti, porti, stazioni).
• Gruppo F: Entità urbane (fabbricati non agibili o in costruzione).

Elenco delle Categorie Catastali in Italia

In Italia, le categorie catastali sono in totale 51, suddivise in 6 diversi gruppi dalla A alla F, ciascuno identificante immobili con specifiche destinazioni d’uso. Le categorie catastali sono essenziali per determinare la rendita catastale e il valore fiscale di un immobile, influenzando direttamente le imposte e le decisioni di investimento. Inoltre, come anticipato a inizio guida, le rendite catastali determinano anche il diritto di accedere a eventuali agevolazioni: ad esempio per le categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico) sono escluse le agevolazioni previste per la prima casa.

Gruppo A: Immobili a Uso Residenziale

Le categorie del gruppo A comprendono gli immobili a uso abitativo. Questo gruppo include abitazioni di ogni tipo, dalle ville di lusso agli appartamenti popolari, fino agli edifici storici e rurali. Ogni categoria del gruppo A ha specifiche caratteristiche:

• A/1: Abitazioni di tipo signorile
• A/2: Abitazioni di tipo civile
• A/3: Abitazioni di tipo economico
• A/4: Abitazioni di tipo popolare
• A/5: Abitazioni di tipo ultrapopolare
• A/6: Abitazioni di tipo rurale
• A/7: Abitazioni in villini
• A/8: Abitazioni in ville
• A/9: Castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico

Gruppo B: Immobili a Uso Collettivo

Il gruppo B include edifici destinati a uso collettivo come scuole, ospedali e caserme:

• B/1: Collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, case di cura e ospedali con fini di lucro
• B/2: Case di cura e ospedali senza fini di lucro
• B/3: Prigioni e riformatori
• B/4: Uffici pubblici
• B/5: Scuole, asili e laboratori scientifici
• B/6: Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie, e scuole
• B/7: Cappelle e oratori non destinati all'esercizio pubblico del culto
• B/8: Magazzini sotterranei per depositi di derrate

Gruppo C: Immobili a Uso Commerciale e Terziario

Le categorie del gruppo C riguardano gli immobili a uso commerciale e terziario:

• C/1: Negozi e botteghe
• C/2: Magazzini e locali di deposito
• C/3: Laboratori per arti e mestieri
• C/4: Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
• C/5: Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
• C/6: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
• C/7: Tettoie chiuse o aperte

Gruppo D: Immobili a Destinazione Speciale

Il gruppo D comprende grandi strutture produttive e commerciali:

• D/1: Opifici
• D/2: Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
• D/3: Teatri, cinema, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
• D/4: Case di cura e ospedali (con fine di lucro)
• D/5: Istituti di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
• D/6: Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
• D/7: Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
• D/8: Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
• D/9: Edifici galleggianti o assicurati a punti fissi del suolo
• D/10: Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

Gruppo E: Immobili a Destinazione Particolare

Il gruppo E include immobili destinati a specifiche attività pubbliche o di culto. Tutti gli immobili di categoria E sono considerati i utilità pubblica e in quanto tali esenti da pagamento IMU. Rientrano in questa tipologia:

• E/1: Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi e aerei
• E/2: Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
• E/3: Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
• E/4: Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
• E/5: Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti
• E/6: Fabbricati destinati a spettacoli e divertimenti pubblici
• E/7: Costruzioni e fabbricati destinati all’industria
• E/8: Fabbricati e costruzioni nei cimiteri
• E/9: Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti

Gruppo F: Immobili Fittizi

Il gruppo F comprende immobili che non sono ancora stati completati o che non hanno una categoria definita. Si tratta quindi di un’assegnazione provvisoria prima che l’immobile o il terreno acquisisca la sua definitiva categoria catastale. Per fare un esempio pratico, una in costruzione in provincia di Roma rientrerà nel gruppo F3 fino al completamento della costruzione e definizione dell’uso dell’immobile. L'elenco degli immobili di classe F prevede:

• F/1: Aree urbane
• F/2: Unità collabenti
• F/3: Unità in corso di costruzione
• F/4: Unità in corso di definizione
• F/5: Lastrici solari

Che differenza c'è tra categoria catastale e classe catastale?

Spesso si tende a utilizzare come sinonimi i termini categoria catastale e classe catastale: in realtà si tratta di due concetti che differiscono tra loro. Il termine categoria catastale indica la destinazione d’uso di un immobile; il termine classe catastale fa invece riferimento al livello di produttività dell’immobile stesso. Questo significa che le classi catastali, a differenza delle categorie catastali, sono stabilite a livello di singolo Comune sulla base dei valori di mercato locali. Può accadere pertanto che ogni Comune abbia un numero diverso di classi catastali (indicate da un numero da 1 a N in ordine crescete all'aumentare della redditività).

Come avviene la classificazione degli immobili?

La classe catastale di un immobile viene attribuita dall'Agenzia delle Entrate a seguito della presentazione di una domanda di accatastamento o di una dichiarazione di nuova costruzione e variazione urbana. Contestualmente all'attribuzione della classe catastale l'Agenzia del Territorio corrispondente attribuirà una tariffa. Le richieste di accatastamento sono presentate dal proprietario dell’immobile in caso di nuova costruzione, o di variazioni a immobili già esistenti per i quali si richiede una valutazione dei dati catastali. Questo significa pertanto che la categoria catastale può essere poi aggiornata nel tempo.

Valutazione della Rendita Catastale

Conoscere la categoria catastale di un immobile è fondamentale per determinarne la rendita catastale. Questo valore è utilizzato per calcolare le imposte come l’IMU e per stabilire il valore imponibile dell’immobile. La rendita catastale può variare in base a lavori di ristrutturazione o ampliamento, rendendo essenziale una conoscenza aggiornata della categoria catastale.

Se desideri conoscere la categoria e la classe catastale di un fabbricato è necessario fare richiesta della visura catastale dell'immobile, anche attraverso il servizio online offerto dall'Agenzia delle Entrate in maniera totalmente gratuita. In alternativa è possibile ottenere informazioni sulla categoria catastale di un immobile, recandosi presso la Conservatoria o l’ufficio del Catasto della rispettiva provincia. Anche qualora l’immobile sia localizzato fuori dalla provincia (fatta eccezione per i territori del Trentino Alto Adige) l’ufficio di Conservatoria è tenuto a fornire i documenti richiesti: questo significa che è possibile ottenere la visura catastale di un immobile in Toscana anche presentandosi al Catasto di Milano. 

Perché è importante conoscere la categoria catastale?

Quando si decide di acquistare un immobile, è importante conoscerne la rendita catastale in quanto questa incide sia sul valore dello stesso che sulle tasse a cui il proprietario verrà sottoposto. Effettuare in questa situazione una visura catastale permette di ottenere una chiara comprensione del valore e delle caratteristiche dell’immobile, pertanto in caso di un’operazione di compravendita è sempre utile fare una visita all’ufficio del Catasto o affidarsi al catasto online. Questo processo rivela informazioni cruciali come la presenza di ipoteche o procedimenti giudiziari in corso.