Cancellazione Ipoteca: come funziona

Cos'è l'Ipoteca e Come Funziona

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consente al creditore di rivalersi su determinati beni del debitore in caso di mancato pagamento, attraverso la vendita forzata degli stessi. Questo vincolo può essere imposto su beni immobili, beni mobili registrati e alcuni diritti relativi. L’ipoteca viene formalizzata mediante iscrizione ipotecaria presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari e ha una durata di venti anni, rinnovabile. Se non rinnovata il bene torna libero da vincoli. Occorre ricordare che è possibile iscrivere ipoteca senza pignorare l’immobile e chiederne la vendita all’asta, ma soprattutto che l’ipoteca non priva il proprietario della titolarità o possesso del bene vincolato. Il creditore inoltre potrà insistere sulle sue ragioni anche in caso di alienazione dell’immobile ipotecato a terzi, in base al principio del "diritto di seguito" che stabilisce che la garanzia segue il bene. L’ordine di iscrizione determina la priorità tra i creditori.

Secondo l'articolo 28058 del Codice Civile esistono tre tipologie di ipoteca:

• Ipoteca volontaria - creata con il consenso delle parti.
• Ipoteca giudiziale - stabilita da un provvedimento del giudice.
• Ipoteca legale - prevista dalla legge in situazioni specifiche.

Per tutte le forme di ipoteca il diritto a favore del creditore si considera valido solo con l’iscrizione nei registri immobiliari: questo significa che se il creditore che riceve il diritto di iscrivere ipoteca a seguito di sentenza di accertamento del credito non provvede in tal senso, non potrà far valere in concorso con altri creditori alcuna causa di prelazione. Se l'iscrizione avviene tardivamente perde la priorità rispetto agli altri creditori ipotecari: in questo caso anche se questi ultimi hanno ottenuto il loro titolo successivamente, avranno comunque la precedenza poiché hanno iscritto l’ipoteca tempestivamente.

Modalità di Cancellazione delle Ipoteche

Le modalità per cancellare un'ipoteca possono essere differenti, in base alla tipologia e alle normative previste.

Cancellazione dell’Ipoteca Volontaria

L’ipoteca volontaria può essere costituita per volontà del debitore o di un terzo che desidera garantire il credito con un proprio bene. Questa tipologia consente la cancellazione semplificata, applicabile in caso di mutui e finanziamenti concessi da istituti bancari o enti di previdenza.

Per procedere alla cancellazione semplificata, è necessario:

• Assicurarsi che il debito sia estinto e ottenere il consenso del creditore, ove non si tratti di un istituto di credito.
• Rivolgersi all’Agenzia del Territorio per presentare l’atto di consenso all’annullamento dell’ipoteca.
• In caso di mutuo ipotecario, il creditore è tenuto a inviare una comunicazione agli uffici competenti per la cancellazione automatica dell’iscrizione.

In assenza del consenso del creditore, si potrà ricorrere al giudice per ottenere un provvedimento di cancellazione.

Cancellazione dell’Ipoteca Giudiziale

L’ipoteca giudiziale deriva da una sentenza o da un provvedimento esecutivo del giudice. Una volta soddisfatto il credito, la cancellazione può essere ottenuta con:

• Ordinanza del Giudice - su richiesta del debitore, previa verifica dell’estinzione del debito.
• Atto Notarile - firmato dal creditore e dal notaio, trasmesso all’Agenzia del Territorio.

Cancellazione dell’Ipoteca Legale

L’ipoteca legale è uno strumento che tutela il venditore di un immobile nei confronti dell’acquirente, garantendo il rispetto degli obblighi contrattuali. Per ottenere la cancellazione, è possibile seguire uno dei seguenti percorsi:

• Atto Notarile - in caso di pagamento completo, il venditore può concedere il consenso alla cancellazione.
• Provvedimento Giudiziario - necessario in caso di contenzioso tra le parti, con spese a carico del richiedente.

Documentazione e Costi per la Cancellazione dell'Ipoteca

La cancellazione dell’ipoteca richiede:

• Atto di consenso del creditore - redatto in forma autentica o come provvedimento giudiziario.
• Nota di richiesta di cancellazione - necessaria per la formalizzazione presso l’Ufficio del Registro Immobiliare.
• Pagamento delle imposte ipotecarie - senza il quale la cancellazione non può essere eseguita.

Costi della Procedura di Cancellazione

I costi per la cancellazione dell’ipoteca variano a seconda della modalità scelta:

• Cancellazione Semplificata - generalmente gratuita per i mutui ipotecari, se eseguita su richiesta dell’istituto di credito.
• Cancellazione Notarile - implica costi notarili per la stesura e l’autenticazione dell’atto.
• Cancellazione Giudiziaria - in caso di intervento del giudice, sono previsti costi legali aggiuntivi.

A Chi Rivolgersi per la Cancellazione dell'Ipoteca?

La cancellazione deve essere eseguita presso l’Ufficio del Registro Immobiliare del luogo in cui si trova il bene ipotecato. È consigliabile affidarsi a un professionista del settore (notaio o avvocato) per garantire che tutte le procedure siano completate correttamente e per evitare che l’iscrizione ipotecaria resti attiva nonostante l’estinzione del debito.

Procedura di Cancellazione: Passaggi e Diagramma del Processo

Passaggi Generali per la Cancellazione dell'Ipoteca

1. Verifica del Titolo di Estinzione: Confermare l'estinzione del debito.
2. Raccolta del Consenso del Creditore: Ottenere l’atto di assenso o il provvedimento giudiziario.
3. Preparazione della Nota di Richiesta: Redigere e firmare la richiesta di cancellazione.
4. Presentazione all’Ufficio del Registro Immobiliare: Depositare la documentazione per formalizzare la cancellazione.

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