Certificato di Agibilità (ex Abitabilità)

Il certificato di agibilità, noto oggi come Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), rappresenta un documento fondamentale per attestare la conformità di un immobile alle normative vigenti in tema di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Le condizioni vengono valutate in maniera conforme alla normativa vigente e a criteri di di abitabilità stabiliti nel testo unico dell'Edilizia, dall'articolo 24 DPR 280/01.Tale certificazione risulta essenziale per l'utilizzo legale dell'immobile, sia esso destinato ad uso abitativo o commerciale.

L’introduzione del D.Lgs. 222/2016 ha modificato in modo significativo il processo per l’ottenimento dell’agibilità, passando da un’autorizzazione rilasciata dal Comune a una segnalazione certificata inoltrata dal richiedente. In questa guida, esploreremo in dettaglio ogni aspetto della Segnalazione Certificata di Agibilità, i requisiti e le modalità di ottenimento, le situazioni in cui è obbligatoria e i documenti necessari.

Differenza tra Certificato di Abitabilità e Certificato di Agibilità

Storicamente, in Italia si differenziava tra certificato di abitabilità, destinato agli immobili residenziali, e certificato di agibilità, riferito agli edifici con destinazioni d’uso non abitativo. Con il D.Lgs. 222/2016, questa distinzione è stata eliminata, unificando entrambi i certificati sotto il concetto di Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).

L’unificazione della procedura ha semplificato il processo, richiedendo un’unica autocertificazione per qualsiasi tipo di immobile, inoltrata tramite il portale telematico SUAPE (Sportello Unico per le Attività Produttive e per l’Edilizia) entro 15 giorni dal completamento dei lavori di costruzione o ristrutturazione.

Quando è Obbligatorio il Certificato di Agibilità?

Il certificato di agibilità è obbligatorio per:

• Nuove costruzioni: ogni nuovo edificio deve ottenere l’agibilità prima di essere utilizzato.
• Ricostruzioni o sopraelevazioni: ogni intervento che comporti la ricostruzione totale o parziale di un edificio esistente.
• Modifiche sostanziali su edifici esistenti: interventi che impattano su sicurezza, igiene, salubrità o efficienza energetica.

La segnalazione certificata può riferirsi a:

• L’intero immobile.
• Parti funzionalmente autonome di un edificio.
• Singole unità immobiliari, purché le parti comuni siano completate e collaudate.

Quando il Certificato di Agibilità non è Necessario?

Sono previste eccezioni per cui non è obbligatorio ottenere il certificato di agibilità:

1. Edifici costruiti prima del 1934: in quanto il certificato di agibilità non esisteva ancora. In caso di compravendita di edifici ante 1934 è essenziale disporre di documenti che comprovino l’edificazione dell’immobile in tale periodo.
2. Edifici costruiti prima del 1967: per questi immobili è possibile mantenere l’agibilità esistente purché non vi siano state modifiche che peggiorino le condizioni igienico-sanitarie. Per tali immobili esisteva un'autorizzazione concessa sotto la cura del Podestà.
3. Modifiche che non alterano i requisiti essenziali di sicurezza e igiene: interventi minori che non influiscono sulla sicurezza e salubrità dell’immobile non richiedono una nuova segnalazione di agibilità.

Chi può richiedere l'Agibilità?

La richiesta del certificato di agibilità può essere presentata dai seguenti soggetti:

• proprietario dell'immobile
• titolare del permesso di costruzione
• detentore SCIA, CILA
• successori proprietario o aventi causa.

Come Richiedere il Certificato di Agibilità

Con il Decreto SCIA2 e il D.Lgs. 222/2016 l'agibilità non è più rilasciata dal Comune, ma deve essere attestata con segnalazione certificata, ovvero sarà il titolare dell’attività edilizia a certificare la sussistenza delle condizioni di agibilità dell’immobile con l’aiuto del direttore dei lavori e di un tecnico abilitato nominato ad hoc. Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori la segnalazione certificata deve essere presentata allo sportello unico per l’edilizia, ma vediamo velocemente la procedura di richiesta.

Procedura di Richiesta

Per ottenere il certificato di agibilità, il richiedente deve compilare e inviare la segnalazione certificata attraverso il portale SUAPE del Comune. La segnalazione deve includere una serie di documenti che attestino la conformità dell’immobile alle normative vigenti. I documenti necessari per la richiesta sono

• Dichiarazione di accatastamento: conferma dell’avvenuto accatastamento o dell’aggiornamento catastale.
• Certificazioni degli impianti: documenti che attestino la conformità degli impianti (elettrico, idraulico, ecc.) alle normative tecniche e di sicurezza.
• Certificazione di collaudo statico
• Dichiarazione di conformità alle norme antisismiche.
• Dichiarazione di superamento delle barriere architettoniche: verifica che l’immobile sia accessibile a persone con disabilità.
• Attestato di Prestazione Energetica (APE): certificazione dell’efficienza energetica dell’immobile.

Procedura Telematica e Moduli

Grazie all’introduzione di modelli unificati, è possibile compilare i moduli necessari e ottenere un PDF certificato da presentare agli uffici comunali. Esistono sul mercato strumenti che offrono un supporto prezioso nella compilazione automatica della documentazione, garantendo conformità normativa.

Durata e Validità del Certificato di Agibilità

Una volta ottenuto, il certificato di agibilità non ha una data di scadenza; resta valido finché non vengono eseguiti interventi che ne richiedano un aggiornamento. Tuttavia, è fondamentale verificare che qualsiasi modifica apportata all’immobile, come una ristrutturazione significativa, sia conforme alle normative, al fine di mantenere valido il certificato di agibilità.

Costi del Certificato di Agibilità

I costi per la segnalazione certificata di agibilità possono variare a seconda del Comune e del tipo di intervento richiesto. Tra le spese previste:

• Compensi per il professionista incaricato: architetto o ingegnere che redige la segnalazione.
• Costi per la certificazione degli impianti e il collaudo strutturale.
• Diritti di segreteria comunali: variabili in base al regolamento locale.

Sanzioni per la Mancata Presentazione del Certificato di Agibilità

L’omessa presentazione della segnalazione certificata di agibilità comporta sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, la sospensione dell’utilizzo dell’immobile. È pertanto essenziale rispettare i tempi previsti per la presentazione della documentazione, che devono essere inoltrati entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori di costruzione o ristrutturazione.