Accollo del Mutuo: definizione, cos'è, come funziona, quando conviene

L'accollo del mutuo è un’operazione vantaggiosa nel settore immobiliare italiano, permettendo all'acquirente di un immobile di subentrare nel mutuo già esistente del venditore. Si tratta di una soluzione utile sia per chi vende sia per chi acquista, offrendo vantaggi economici e facilitando il processo di finanziamento senza la necessità di contrarre un nuovo mutuo.

Cos'è l'Accollo del Mutuo?

L’accollo del mutuo, regolamentato dall'art. 1273 del Codice Civile, consente al nuovo acquirente, detto accollante, di assumere il debito residuo del mutuatario originario, l’accollato, proseguendo i pagamenti verso la banca come nuovo debitore. In questo modo, l'acquirente beneficia delle stesse condizioni finanziarie del mutuo esistente e può continuare a pagare le rate del mutuo come se fosse il debitore originario.

Tipologie di Accollo: Cumulativo e Liberatorio

Esistono due principali forme di accollo del mutuo: l'accollo cumulativo e quello liberatorio, che differiscono per le responsabilità che gravano sia sull'accollato sia sull'accollante.

• Accollo Cumulativo: L'accollante assume il debito ma il venditore rimane co-obbligato. Se l'accollante non paga, la banca può rivalersi anche sul venditore.
• Accollo Liberatorio: L'accollato è completamente liberato da ogni obbligo. Per ottenere un accollo liberatorio, è necessario il consenso esplicito della banca, che verifica la solidità finanziaria dell'accollante.

Quando è Opportuno l’Accollo del Mutuo?

L'accollo può essere una soluzione da valutare nelle seguenti situazioni:

• Acquisto di immobili ipotecati: l'acquirente subentra nel contratto di mutuo esistente, evitando di richiedere un nuovo finanziamento.
• Vendita di immobili ipotecati: consente al venditore di liberarsi del mutuo in quanto il venditore trasferisce il debito al nuovo acquirente, liberandosi dalle rate residue.
• Separazioni o divisioni dei beni: in caso di separazione, uno dei coniugi può mantenere la proprietà accollandosi l'onere del mutuo cointestato (scopri di più sull'accollo di un mutuo cointestato)
• Successioni: permette di trasferire il mutuo a un coniuge o a un erede, evitando che la banca possa procedere con l’espropriazione., .

Quali sono i documenti necessari per richiedere l'accollo?

Per procedere con l'accollo del mutuo, è richiesta la seguente documentazione:

• Atto di compravendita
• Contratto di mutuo esistente
• Documenti d’identità e fiscali delle parti coinvolte
• Documentazione reddituale dell'accollante

La banca, specialmente nel caso di accollo liberatorio, effettua una valutazione accurata prima di approvare l’operazione.

Tempi e Costi per l'accollo

L'accollo può richiedere da 2 a 6 settimane, ma i tempi di risposta per completare la richiesta variano in base alla banca e alla complessità dell'operazione. Ad esempio in caso di accollo liberatorio le tempistiche potrebbero prolungarsi per consentire alla banca di eseguire verifiche approfondite sul profilo finanziario dell’accollante. Per quanto riguarda i costi occorre considerare che l'operazione di accollo include:

• Spese notarili: l'atto notarile di accollo comporta costi che dipendono dal valore dell’immobile e dall’importo residuo del mutuo.
• Commissioni bancarie: alcune banche applicano commissioni per la gestione della pratica di accollo.
• Imposte: l'accollo del mutuo può essere soggetto a imposte come l’imposta sostitutiva, anche se spesso l’onere risulta inferiore rispetto alla stipula di un nuovo mutuo.

Vantaggi dell’Accollo del Mutuo

L’accollo del mutuo offre numerosi vantaggi sia per l'accollante che per l'accollato. Di seguito, elenchiamo i principali benefici:

• Risparmio sui costi: accollandosi un mutuo esistente, l’acquirente evita spese aggiuntive come perizie e istruttorie.
• Condizioni di finanziamento vantaggiose: in caso di mutui contratti da costruttori, l’acquirente può beneficiare di condizioni preesistenti vantaggiose.
• Soluzione per debiti difficili da sostenere: l'accollo consente al venditore di liberarsi di un debito che potrebbe non essere più in grado di sostenere.

Per quanto riguarda i rischi occorre ricordare che nell’accollo non liberatorio, il venditore rimane responsabile in caso di inadempienza dell’accollante. Questo comporta un rischio per il venditore, che potrebbe dover rispondere al debito nel caso in cui l’accollante non sia in grado di onorare i pagamenti.