Mutuo prima casa under 36: come funziona e requisiti

Acquistare la prima casa è un passo significativo nella vita di un giovane under 36. Nonostante l'incertezza economica che ha storicamente limitato l'accesso a mutui, il Decreto Sostegni bis (decreto legge n° 73/2021) del Governo Draghi ha aperto nuove opportunità, consentendo un accesso prioritario al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa da parte degli under 36 (giovani che non abbiano ancora compiuto i 36 anni d’età). In questa guida, esploreremo le agevolazioni offerte, le categorie prioritarie, e come richiedere la garanzia statale rafforzata.

Cos'è il Mutuo Under 36

Si parla di “mutuo under 36” o “mutuo giovani”, dunque, facendo riferimento alla pratica di accensione del mutuo per la prima casa usufruendo della garanzia offerta dal Fondo di Garanzia istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze e gestito da Consap. Grazie a tale garanzia, i giovani in difficoltà economica possono accedere a mutui al 100%, vale a dire quei finanziamenti ipotecari speciali che coprono oltre l’80% del valore commerciale dell’immobile, permettendo agli under 36 di affrontare un esborso più alla portata delle loro finanze.

Negli ultimi anni, la percentuale di mutui concessi ai giovani è infatti diminuita dal 37,9% nel 2011 al 28,9% nel 2022. La difficoltà ad ottenere un mutuo al 100% è evidente, data la limitata presenza di offerte sul mercato. Tuttavia, il Decreto Sostegni bis ha rivoluzionato il panorama, consentendo l'accesso prioritario al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa per coloro sotto i 36 anni con Isee inferiore a 40.000 euro.

Requisiti per ottenere il mutuo under 36

Il Fondo di Garanzia per i mutui under 36 è pensato per supportare i giovani nella richiesta di un mutuo prima casa fino a 250.000€. Di seguito i principali requisiti e agevolazioni dedicate a chi ha meno di 36 anni.

Requisiti Base per il Mutuo Prima Casa Under 36

1. Destinazione dell’immobile: deve essere acquistato come prima casa e situato in Italia. Il richiedente non deve possedere altri immobili a uso abitativo, tranne quelli acquisiti per successione e concessi gratuitamente a genitori o fratelli.
2. Categoria catastale: l’immobile deve appartenere alle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 o A/11 (non di lusso).

I giovani under 36, le coppie giovani (conviventi o coniugate), i nuclei monogenitoriali con figli minori e i conduttori di alloggi popolari hanno la priorità di accesso al Fondo con Garanzia al 50% del Fondo, con tasso agevolato e calmierato.

Requisiti per la Garanzia Estesa all’80%

Per ottenere la garanzia statale estesa fino all’80% per mutui under 36, è necessario essere in possesso di ulteriori requisiti che sono:

• ISEE inferiore a 40.000€ annui
• Richiedere un importo superiore all’80% del valore dell’immobile.

Questi incentivi rendono più accessibile il mutuo prima casa per i giovani, garantendo maggior sicurezza e agevolazioni per chi ha meno di 36 anni.

Bonus Prima casa giovani quali immobili?

Escludendo gli immobili sopracitati che sono considerati di lusso, è possibile usufruire del bonus under 36 sulla casa per tutti coloro che intendono acquistare un immobile rientrante nella seguenti classi catastali:

• A/2 – abitazioni civili
• A/3 – abitazioni di tipo economico
• A/4 – abitazioni popolari
• A/5 – abitazioni ultra popolari
• A/6 – abitazioni rurali
• A/11 – rifugi di montagna: baita, trulli, sassi

Il bonus si applica anche alle pertinenze dell’immobile, come ad esempio i box auto, all’acquisto di magazzini e locali di deposito (categorie catastali C/2), rimesse e autorimesse (categorie catastali C/6) e tettoie chiuse o aperte (categorie catastali C/7).

Come fare richiesta delle agevolazioni per mutuo under 36?

La domanda di accesso al Fondo di Garanzia prima Casa deve essere presentata direttamente alle banche o all’intermediario finanziario a cui si richiede il mutuo, dopo preliminare verifica dell'adesione all'iniziativa da parte dell’istituto. I tempi per inoltrare domanda sono a partire dai 30 giorni seguenti all'entrata in vigore del Decreto Sostegni bis. Per ottenere un mutuo under 36 sarà quindi necessario procedere nel seguente modo:

1. individuare le banche e gli intermediari finanziari che aderiscono all’iniziativa;
2. confrontare le offerte di mutuo under 36 proposte;
3. entrare in contatto con l’istituto e chiedere di accedere alle condizioni agevolate;
4. compilare il modulo per l’adesione al Fondo di Garanzia per la Prima Casa (solitamente disponibile presso le filiali degli istituti di credito aderenti od online sul sito di Consap).

Quando scade l'agevolazione under 36?

La Legge di Bilancio 2025 introduce importanti novità per i mutui under 36 con estensione delle agevolazioni fino al 2027, pensate per supportare i giovani che desiderano acquistare la prima casa. Grazie a un finanziamento triennale del Fondo di Garanzia Prima Casa, il governo punta a facilitare l'accesso al credito offrendo una garanzia pubblica. Questo fondo, ora sostenuto da una dotazione pluriennale, garantisce stabilità e continuità per chi rientra nei requisiti dei mutui agevolati under 36.

Il finanziamento complessivo previsto dalla nuova Legge d Bilancio ammonta a 670 milioni di euro per il triennio 2025-2027, suddivisi in 130 milioni per il 2025 e 270 milioni per ciascuno il 2026 e il 2027. Lo stanziamento previsto serve a rispondere al crescente numero di richieste registrate nei primi nove mesi del 2024, che ha segnato un incremento del 15% rispetto allo stesso periodo del 2023.

Quali sono i vantaggi del bonus under 36?

Di seguito i principali vantaggi del bonus under 36:

• garanzia fornita dal fondo Consap;
• esenzione dell’imposta sostitutiva per l’atto del mutuo;
• mutuo concesso a condizioni di favore (TEG non superiore al TEGM);
• riduzione del 50% delle spese notarili
• esenzione dall’imposta di registro;
• esenzione dall’imposta ipotecaria e catastale;
• credito d’imposta pari all’Iva (se dovuta).

Fondo Garanzia Prima Casa

Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013, inizialmente garantiva solo il 50% della quota capitale. Con il Decreto Sostegni bis sono state ampliate le categorie prioritarie e migliorate le condizioni, consentendo una copertura fino all'80%. Le categorie prioritarie per l'accesso al Fondo includono giovani under 36, genitori single con figli minori, giovani coppie coniugate o conviventi, e conduttori di case popolari.

Bonus prima casa e ISEE superiore a 40.000€

Le agevolazioni del bonus prima casa sono valide per i giovani che non superano i 40 mila euro di reddito annuo: questa soglia serve a garantire il bonus a chi ha un reddito inferiore e fatica ad uscire di casa, trovandosi a dover vivere con i genitori. L’indicatore ISEE calcola i redditi percepiti nell'anno precedente della DSU, pertanto per l'anno 2023 tiene in considerazione i dati del 2021 (questo vale ad eccezione dei casi in cui la situazione economica è radicalmente modificata).

Immobili all'asta e agevolazione prima casa

In caso di un immobile acquistato all’asta, l’acquirente può beneficiare dell'’applicazione del bonus prima casa al momento dell’aggiudicazione, o anche successivamente entro certi limiti temporali. La Cassazione con la pronuncia n. 23292 del 26 luglio 2022 ha stabilito che la richiesta del bonus va fatta prima della registrazione del trasferimento di proprietà da parte del giudice dell’esecuzione, che rende effettivo il trasferimento di proprietà. In ogni caso la richiesta va presentata prima del saldo del prezzo di acquisto.

Per gli immobili all'asta pertanto valgono le stesse regole citate sopra sia per quanto riguarda la categoria dell'abitazione (sono esclusi immobili di lusso) che per i requisiti dei richiedenti.

Perdita Agevolazioni Prima casa

L'agevolazione prima casa può decadere in caso in cui si ravvisino violazioni dei requisiti di richiesta. Le principali cause di perdita del bonus prima casa per gli under 36 sono:

• rilevata presenza di un reddito ISEE superiore ai 40 mila euro
• mancato rispetto dei limiti temporali stabiliti per il cambio della residenza
• mancato riacquisto di altra abitazione entro l'anno (nel caso in cui l'immobile oggetto di agevolazione sia venduto prima che trascorrano cinque anni)

Cosa succede se perdo il bonus Prima Casa?

In caso di perdita delle agevolazioni prima casa, le conseguenze possono variare a seconda delle casistiche. Di seguito le principali conseguenze:

• mancanza requisiti: comporta il recupero del 2% dell’imposta di registro e le imposte catastale e ipotecaria saranno di 50 euro ciascuna;
• presenza di immobile soggetto a IVA: viene meno il credito d'imposta previsto e saranno applicate sanzioni e interessi;
• false dichiarazioni, mancato rispetto tempistiche cambio di residenza, mancato riacquisto immobile entro 1 anno: recupero del 9% di imposta di registro, imposta catastale e di registro pari a 5.019€ ciascuna; applicazione imposta sostitutiva del 2%, recupo credito d'imposta, interessi e sanzioni

Quali Banche aderiscono?

Come compilare la richiesta di accesso?

Per presentare richiesta al Fondo di Garanzia è necessario compilare un apposito modulo scaricabile dal sito MEF o Consap, o direttamente presso la banca aderente all’iniziativa. Nel modulo occorrerà indicare i propri dati anagrafici e dichiarare il possesso dei requisiti necessari per accedere al Fondo. Il modulo dovrà poi essere firmato e corredato di documento di identità e dichiarazione ISEE.

Banche aderenti

Al Fondo di Garanzia Consap aderiscono diverse banche e istituti di credito italiani, tra cui:

• Intesa Sanpaolo
• Crédit Agricole
• BPER Banca
• Banca Sella
• Webank
• Banco di Sardegna

È possibile consultare l'elenco completo delle banche che aderiscono all'iniziativa collegandosi alla pagina del sito Consap.

Quali sono i tempi di accesso al mutuo under 36 con il Fondo di Garanzia

Le tempistiche per accedere al mutuo giovani con il Fondo di Garanzia sono piuttosto rapide: presentata la richiesta alla banca, sarà l'istituto stesso a inoltrare i documenti a Consap. Entro 20 giorni Consap deve comunicare alla banca l’ammissione al Fondo e da qui la banca ha 90 giorni per segnalare a Consap i dettagli del mutuo erogato o la sua eventuale mancata accensione.

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