Registrazione preliminare di compravendita: tutto quello che c’è da sapere

di Erika | 19-08-2018 | Leggi Norme Regole, Ultime News Mutui

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Tra le diverse fasi che precedono l’acquisto di un immobile, la registrazione preliminare compravendita – conosciuta anche come compromesso – è sicuramente una delle più importanti. Il preliminare di vendita è il documento che precede il rogito e contiene tutte le informazioni indispensabili per la conclusione dell’affare. Nel compromesso sono infatti indicate le modalità e i tempi della compravendita, la data del rogito, la regolarità dell’immobile rispetto alle norme edilizie, la presenza o meno di ipoteche, il numero e le caratteristiche delle parti che compongono l’abitazione. Dal momento che tutte le informazioni contenute nel preliminare di vendita dovranno poi essere rispettate nel rogito, è bene che la firma e la registrazione del documento vengano sempre accompagnati dalla consulenza di un notaio. In questa guida vedremo cosa è la registrazione preliminare compravendita, entro quanto tempo deve essere fatta e a cosa fare attenzione.

Sommario

Cosa è la registrazione preliminare compravendita e a cosa serve

Il preliminare di vendita – detto anche compromesso – è un contratto tra il proprietario dell’immobile e il suo futuro acquirente che impegna le due parti all’acquisto della casa entro una certa data e a determinate condizioni. Il preliminare, quindi, non trasferisce la proprietà dell’immobile ma è solo un contratto che impegna in modo irrevocabile venditore e acquirente a concludere la trattativa. Nel lungo processo che porta all’acquisto della casa, il contratto preliminare di vendita non è una fase obbligatoria. Si ricorre al suo uso quando ad esempio l’acquirente è in attesa che gli venga concesso il mutuo, oppure quando il venditore sta aspettando che gli venga consegnata la nuova casa. E’ importante sottolineare che il compromesso è un contratto che va redatto in forma scritta e che la presenza di un notaio è facoltativa. Le due parti possono infatti firmare il contratto anche in forma privata. Resta obbligatoria, invece, la registrazione del preliminare di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, trattandosi di un documento vincolante che contiene le condizioni economiche con cui verrà poi concluso l’atto di compravendita finale tramite il rogito, il nostro consiglio è quello di far redigere il preliminare da un esperto del settore come un notaio o un avvocato.

Come funziona la registrazione preliminare compravendita

La registrazione preliminare compravendita va fatta entro 20 giorni dal giorno della sottoscrizione del compromesso. Se il contratto è stato firmato in forma privata, occorrerà scaricare e compilare il modulo 69 sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate e consegnarlo presso un ufficio dell’Agenzia accompagnato dai seguenti documenti:

• il modulo 69 compilato in ogni sua parte;
• due copie originali del preliminare di vendita oppure una copia originale e una fotocopiata;
• le ricevute di pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro.

Al termine della registrazione preliminare compravendita, l’ufficio è obbligato a restituire la copia del contratto firmata e timbrata. Se la registrazione avviene tramite notaio, è quest’ultimo che dovrà presentare all’Agenzia tutta la documentazione entro 30 giorni dalla firma del compromesso. Se la compravendita dell’immobile tra acquirente e venditore avviene tramite agenzia immobiliare, sarà invece il mediatore a occuparsi della pratica.

Registrazione preliminare compravendita: i costi

E ora arriviamo alla parte più dolente della registrazione preliminare compravendita: i costi. La registrazione del compromesso presso l’Agenzia delle Entrate è affiancata infatti dal pagamento di un’imposta di registro che, attualmente, è pari a 200€ e di un’imposta di bollo il cui importo è di 16€ ogni 100 righe. Se il preliminare prevede il pagamento di una caparra confirmatoria, le parti dovranno corrispondere all’Agenzia delle Entrate un’altra tassa pari allo 0,50% della somma oppure il 3% se il preliminare prevede il pagamento di un acconto sul prezzo di vendita. In entrambi i casi, sia che si tratti di una caparra o di un acconto, la cifra pagata verrà detratta dalla somma dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.

Cosa controllare prima della registrazione del preliminare di vendita

Nonostante il contratto preliminare di compravendita non sia obbligatorio, è sempre consigliabile utilizzarlo prima di procedere all’acquisto definitivo di una casa. Una delle sue funzioni, infatti, è quella di offrire la possibilità, a chi vuole comprare un immobile, di prendere tempo e di fare una serie di verifiche utili a evitare errori di valutazione. I controlli che vi consigliamo di effettuare prima della registrazione del compromesso sono diversi. Tra i più importanti troviamo la verifica della provenienza del bene; la presenza o meno di ipoteche; la conformità dei dati catastali allo stato reale dell’immobile; l’esistenza o meno di debiti del proprietario nei confronti del condominio. Oltre a queste verifiche che possono essere considerate obbligatorie, ce ne sono altre accessorie ma comunque utili affinché l’acquirente non si ritrovi successivamente alla compravendita con ulteriori spese da affrontare. Ad esempio la verifica dello stato degli impianti, sia di quello elettrico che di quello per il riscaldamento oppure la presenza o meno di lavori di manutenzione straordinaria del condominio.

Cosa fare se il preliminare di compravendita non viene rispettato?

Nel caso in cui una delle due parti si rifiutasse di rispettare i termini e le condizioni contenute nel contratto preliminare di compravendita senza giustificato motivo, la legge prevede la possibilità per la “parte adempiente” di scegliere tra due diverse strade. La parte per così dire buona può infatti obbligare l’altro a rispettare il contratto e chiedere un risarcimento danni oppure può decidere di recedere dal contratto. Se la parte adempiente è rappresentata dall’acquirente, questi può pretendere che il venditore gli restituisca la somma versata a titolo di caparra o di acconto maggiorata del 50%. Se è l’acquirente a recedere dal contratto, il venditore può decidere di trattenere la somma versata dall’acquirente. In entrambi i casi il pagamento del doppio o la trattenuta avvengono a completo e definitivo risarcimento del danno subito. In alternativa si potrà anche chiedere la risoluzione in via giudiziale e chiedere la condanna della parte inadempiente al risarcimento del danno, che dovrà però essere provato.

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