Valore immobili al mq: come calcolarlo

di Fabrizio Comerci | 10-07-2019 | Ultime News Mutui

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Cosa s'intende e come calcolare il valore al metro quadro di un immobile? Quello che devi sapere per stimare il prezzo di vendita o di affitto del tuo immobile.

Il calcolo del valore degli immobili al metro quadro concorre, insieme ad altri fattori, alla definizione il prezzo di vendita o di affitto di una casa. Si tratta di un parametro di partenza anche per la perizia per la concessione del mutuo richiesta dalle banche. È necessario essere esperti del settore immobiliare per calcolare il valore al metro quadro di un immobile? In questa guida vedremo quali sono gli strumenti a disposizione del proprietario di casa e come arrivare alla definizione di un prezzo di mercato al m² del proprio bene immobile.

Sommario

Valore al metro quadro: cosa s’intende

Il prezzo del metro quadro viene definito dal mercato. È l’incontro della domanda e dell’offerta che determinano il valore di un immobile in una determinata zona (quartiere) di una città. I prezzi più elevati si avranno lì dove c’è più richiesta (e meno offerta per soddisfarla). E la domanda è solitamente attratta dalle grandi città, dalle loro zone centrali e ben collegate e dai quartieri i cui immobili possono vantare finiture di pregio.

Qual è la definizione di valore al metro quadro? Con il valore al metro quadro si esprime il prezzo che il mercato è disposto a pagare per ogni m² di un’abitazione situata in una determinata zona di una determinata città.

Come calcolare il prezzo al mq di una casa per vendita o affitto

A supporto dei privati e delle agenzie immobiliari che debbano stimare il prezzo al metro quadro di un immobile, esiste uno strumento fondamentale: l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Grazie alle rilevazioni semestrali delle Quotazioni OMI (attualmente aggiornate al 2° semestre 2018), si può ottenere un valore massimo e minimo del m² per ogni zona del territorio italiano in cui siano disponibili i dati.

È possibile accedere ai dati OMI dalla sezione apposita del sito dell’Agenzia delle Entrate o utilizzando l’app per i dispositivi mobile.

Utilizzando l’agevole ricerca su mappa, è possibile cliccare sulla zona d’interesse e scegliere la destinazione dell’immobile da valutare tra:

• Residenziale
• Commerciale
• Terziario

All’interno della categoria residenziale, potranno trovare le quotazioni per i diversi tipi di immobile, scegliendo tra:

• Abitazioni civili
• Abitazioni di tipo economico
• Box
• Posti auto coperti
• Posti auto scoperti
• Ville e Villini

Viene restituito il valore minimo e massimo di mercato (€/mq) e il valore minimo e massimo di locazione (€/mq x mese). In entrambi i casi si fa riferimento a un normale stato conservativo dell’immobile.

Dal costo al metro quadro al valore dell’immobile: la superficie commerciale

Il prezzo al metro quadro è solo uno degli elementi che vanno a costituire il valore di mercato di un immobile. Per valore di mercato, secondo il Regolamento 575/2013/UE, s’intende:

L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di cauza, prudenza e senza essere soggette a costrizioni.

Il primo passo per individuare il prezzo dell’immobile è quello di calcolare la superficie commerciale alla quale concorrono in misura ponderata:

• Le superfici coperte (calpestabili) – 100% delle superfici calpestabili, 100% delle superfici delle pareti interne (non portanti), 50% delle superfici delle pareti confinanti con altre unità immobiliari, 100% delle pareti perimetrali.
• Le superfici scoperte – 25% dei balconi e delle terrazze scoperte, 35% dei balconi e delle terrazze coperte, 35% dei patii e porticati, 60% delle verande, 15% dei giardini di appartamento e 10% delle ville e dei giardini.
• Le pertinenze – 25% della cantina, fino all’80% per i box, 25,50% del posto auto coperto/scoperto, 80% delle mansarde vivibili, il 60% dei locali interrati abitabili.

Superficie commerciale e superficie calpestabile: differenze

Spesso, nel mercato immobiliare, si sente parlare di superficie calpestabile: cosa s’intende e qual è la differenza con la superficie commerciale? Come si è visto sopra, il calcolo della superficie commerciale tiene conto in modo ponderato di diverso tipo di superfici. La superficie calpestabile, invece, è la somma della sola superficie utile. Viene calcolata sul perimetro interno dei vani e degli spazi di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni) e verticale (scale) dell’immobile.

Dal costo al metro quadro al valore dell’immobile: i coefficienti di merito

Una volta ottenuti il valore al metro quadro e la superficie commerciale, mancano gli ultimi elementi per il calcolo del prezzo di mercato dell’immobile: i coefficienti di merito.

Si tratta di percentuali date che vanno ad aggiungere o sottrarre valore all’immobile. Un esempio? Una casa potrà godere di un +10% del suo valore di base se è situata all’ultimo piano; ma se l’edificio non dispone di un ascensore, si dovrà sottrarre il 30%. Un immobile di oltre 40 anni in ottimo stato di conservazione, diventa un immobile di prestigio (+10%); ma se è in uno stato scadente, perderà il 15% del suo valore. Un’abitazione affittata con canone libero (durata quadriennale) subirà una diminuzione del valore del 20%. Un immobile ristrutturato guadagnerà un +5%; se, invece, è fosse da ristrutturare, subirebbe un decremento del valore del 10%. La famosa dicitura “luminosissimo” che si legge negli annunci immobiliari, significa che bisogna aggiungere un buon 10% al valore di mercato al metro quadro dell’immobile.

Qui entra in gioco la competenza dei professionisti del settore immobiliare che riescono a individuare tutti gli elementi rilevanti che rendono giustizia all’immobile da mettere in vendita o da affittare

Il calcolo del valore dell’immobile: la formula

Ora che si hanno tutti gli elementi utili per il calcolo del prezzo di mercato dell’immobile, si possono combinare nella seguente formula:

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti di merito

Per il calcolo del valore di mercato di un immobile è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti del settore, per evitare perdite di tempo o per evitare (peggio ancora) di sottostimare la casa da vendere o affittare.

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