Si può estinguere un mutuo anticipatamente?

di Redazione ComparaSemplice | 31-10-2024 | Ultime News Mutui

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A volte può succedere che il mutuatario disponga della liquidità necessaria per estinguere in anticipo il mutuo. Scopriamo insieme se si può estinguere il mutuo anticipatamente.

Quando si stipula un contratto di mutuo viene anche stabilito il piano di ammortamento, ovvero, una sorta di “programma” dettagliato in cui sono specificate tutte le rate e le quote che le compongono e la durata del mutuo, che può arrivare fino a 30 anni.
Però può succedere che il mutuatario per un motivo o per un altro disponga prima della somma necessaria per ricoprire l’intero debito. In questi casi estinguere un mutuo anticipatamente è una possibilità che può tornare utile. Esploreremo oggi quando e come è possibile richiedere l’estinzione anticipata del mutuo.

Sommario

Come si può estinguere un mutuo anticipatamente

Partiamo con il rispondere al dubbio se si può estinguere un mutuo anticipatamente: la risposta è si. L’estinzione anticipata di un mutuo è una operazione prevista per il mutuatario che consente di rimborsare alla banca (o all’ente erogatore del finanziamento) l’importo finanziato prima della naturale scadenza concordata. L’estinzione può essere intera o parziale.

Procedura di Estinzione del Mutuo in anticipo

Come richiedere l’estinzione anticipata del mutuo? La legge Bersani introdotta nel 2007 ha semplificato la procedura per la cancellazione dell’ipoteca. Questo è possibile grazie alla cancellazione automatica dell’ipoteca. Quindi non appena si estingue il mutuo la garanzia ipotecaria si cancella in automatico.

Per entrare nello specifico della procedura, il primo passo è quello di rivolgersi all’istituto di credito presso il quale si è aperto il mutuo, comunicando la propria volontà di chiudere anticipatamente il finanziamento e chiedendo il calcolo della somma da versare per saldare il debito: l’eventuale modulo da compilare per la richiesta sarà fornito dalla banca, che si occuperà anche di produrre il documento di conteggio di estinzione anticipata.

Nel caso di mutui che rientrano nell’Accordo ABI e Associazione dei consumatori del 2 maggio 2007, il mutuatario deve consegnare alla banca presso la quale ha acceso il mutuo un atto notorio o dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà., sarà necessario presentare la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, necessaria per certificare i requisiti per l’applicazione delle penali ridotte. Questo documento attesta che il contraente ha la facoltà di chiudere in anticipo il mutuo.

Avviata la pratica, la banca deve verificare la reale capacità di estinzione del mutuo da parte del debitore e esaminare la procedura. Una volta fatti i controlli e aver riscosso il residuo dell’importo, l’istituto creditizio provvede a rilasciare entro 30 giorni la documentazione relativa alla chiusura anticipata del mutuo.
Precisiamo che oltre all’importo il mutuatario deve versare anche i cosiddetti dietimi giornalieri, ovvero la differenza di interessi tra il pagamento dell’ultima rata e saldo del mutuo.

Penali per estinzione del Mutuo in anticipo

L’estinzione anticipata come previsto dall’articolo 120ter del Testo Unico Bancario non prevede applicazione di penali da parte della banca se il finanziamento è stato sottoscritto per l’acquisto della prima casa a partire da febbraio 2007 e in caso di acquisto o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività (sia professionale che economica) da parte di persone fisiche a partire da aprile 2007.

Per i mutui acquisto casa stipulati prima di febbraio 2007 e per gli altri mutui sopra citati e stipulati prima di aprile 2007 sono invece previste penali per la chiusura anticipata del mutuo. Le penali applicate in questo caso, come previsto da legge 40/2007, sono in misura ridotta e prevedono un tetto massimo come da accordo ABI e Associazione Consumatori del 2 maggio 2007. In questo caso il tetto massimo delle penali di estinzione dipende dalla tipologia di mutuo stipulato e nello specifico:

• mutui a tasso variabile: è prevista una penale massima dello 0,50% prima del terz’ultimo anno di ammortamento. La penale massima scende allo 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento e allo 0% negli ultimi due anni di ammortamento
• mutui a tasso fisso: in caso di mutui antecedenti al 1 gennaio 2001, si applicano gli stessi parametri previsti per il mutuo a tasso variabile; in caso di mutui post 1 gennaio 2001 si applica una penale massima dell’1,90% nella prima metà dell’ammortamento, 1,50% nella seconda metà dell’ammortamento, 0,20% nel terzultimo anno di ammortamento e 0% negli ultimi due anni di ammortamento
• mutui a tasso misto: si fa riferimento ai tetti massimi sopra descritti in base al tipo di tasso presente al momento dell’estinzione.

Se la penale prevista dal contratto è superiore a tale tetto, il mutuatario può richiedere alla banca di abbassarlo sino al limite fissato dalla legge e la banca non può rifiutarsi di applicare la riduzione. Le aliquote riferite alle penali sono variabili anche il funzione della tipologia di tasso applicato al mutuo.

Tipologie di estinzione anticipata del mutuo

Sono previste due diverse tipologie di estinzione del mutuo:

• parziale
• totale

Estinzione anticipata parziale

Si parla di estinzione anticipata parziale quando viene saldato solo una parte del mutuo restante. La somma che il mutuatario versa viene detratta dal debito, quindi il mutuatario può scegliere se mantenere la rata uguale e diminuire il periodo di rimborso o può decidere di ridurre l’importo della rata. In questo caso a variare è il calcolo per la rata del mutuo e la banca dovrà ricalcolare il piano di ammortamento. In caso di mutuo prima casa sottoscritto prima di febbraio 2007, la penale da pagare viene calcolata solo sull’importo restituito in anticipo.

Estinzione anticipata totale

A differenza della precedente in questo caso con l’estinzione completa o totale il debitore estingue in un’unica soluzione il mutuo. Questa forma permette al mutuatario di chiudere definitivamente il contratto del mutuo poiché restituisce tutto il capitale e gli interessi alla banca e richiede alcuni costi aggiuntivi. Tali costi si identificano nel pagamento della penale, se il mutuo è antecedente al febbraio 2007, delle spese amministrative e dei dietimi giornalieri.

Quando conviene l’estinzione anticipata del mutuo?

Conviene chiudere in anticipo il mutuo? La convenienza di estinguere in anticipo un mutuo è dettata da alcuni fattori. Come, ad esempio, quanta parte di interessi si deve ancora restituire e se vi sono delle penali (per i mutui accesi prima del 2 febbraio 2007).
Entrando più nello specifico essendo utilizzato dalle banche in Italia un piano di ammortamento alla francese (dove la quota interessi viene ripagata prima del capitale), la scelta di estinguere il mutuo conviene soprattutto se è “giovane”, ovvero c’è ancora un’elevata quota di interessi da versare alla banca. Se, invece, rimangono pochi anni per l’estinzione del mutuo la convenienza viene meno.

Quali documenti servono per richiedere l’estinzione in anticipo?

Per avviare la richiesta di estinzione anticipata di un mutuo sono solitamente richiesti copia del documento di identità del richiedente e copia del codice fiscale.

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