Mutuo per la casa: quale scegliere?

di Marco Mattioli | 02-02-2017 | Ultime News Mutui

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L’acquisto di una casa (in modo particolare la prima casa) è un passo molto importante per una famiglia o per un singolo, e molto spesso coincide con l’accensione di un mutuo per la casa dato che raramente si possiede la liquidità necessaria per affrontare da soli questa spesa così ingente.

Sommario

Cos’è un mutuo: definizione e come funziona

Il mutuo altro non è che un contratto, stipulato tra un mutuante (la banca generalmente) e un mutuatario (noi), dove chi concede il mutuo anticipa la somma di denaro necessaria per finanziare l’acquisto di una casa, somma che verrà restituita nel tempo sotto forma di rate, con l’aggiunta degli interessi dovuti.

I fattori variabili che distinguono i mutui per la casa sono innanzitutto la somma di denaro ottenibile dalla banca (spesso non copre l’intero prezzo d’acquisto ma solo una sua percentuale), la durata del periodo di restituzione, il numero di rate, le spese e il tasso di interesse richiesto.

Prima di concedere un muto per la casa la banca verificherà la situazione patrimoniale del richiedente e il valore della casa per la quale si chiede il mutuo (istruttoria). Questo controllo viene fatto per garantire a chi eroga il mutuo che, in caso di mancato pagamento, l’acquisizione del bene immobile (pignoramento) possa ripagare la somma messa a disposizione del mutuatario.

Agevolazioni sul mutuo prima casa

Nel caso dobbiate richiedere l’accensione di un mutuo per la prima casa, è importante sapere che ci sono delle importanti agevolazioni fiscali, quali la detrazione del 19% sugli interessi passivi (solo sui mutui ipotecari riguardanti immobili destinati a diventare entro un anno l’abitazione principale del mutuatario o di un suo  familiare).

Sempre per la prima casa oggi abbiamo a disposizione inoltre anche il Fondo di Garanzia, ovvero un fondo statale che offre la garanzia economica pari al 50% della quota per i mutui ipotecari inferiori ai 250 mila euro legati all’acquisto di immobili prima casa non di lusso. Per accedervi basterà presentare l’apposita domanda presso le banche aderenti all’iniziativa.

Interessi: tasso fisso e tasso variabile

Esistono due tipologie principali di tassi di interesse: fisso o variabile. Andiamo a vedere quali sono le differenze e quale potrebbe fare al caso nostro.

Mutuo per la casa a tasso fisso

Quello a tasso cosiddetto fisso, rimane costante nel tempo ed è noto al richiedente sin dal momento della stipula del contratto. In questo modo potremo conoscere sin da subito l’entità effettiva della cifra che andremo a restituire negli anni, senza sorprese.

Mutuo per la casa a tasso variabile

L’interesse a tasso variabile invece oscilla in base a un parametro chiamato Euribor (Euro Interbank Offered Rate, ovvero il tasso di interscambio di moneta tra le banche) che non rimane costante nel tempo.

Il principio è che il tasso fisso non riserva sorprese ma è generalmente più alto di quello variabile, mentre quest’ultimo è più basso ma ci espone a oscillazioni del costo del denaro che potrebbero alzare o abbassare il prezzo della somma da restituire alla banca

Tasso misto e tasso variabile con CAP

Tra fisso e variabile ci sono poi delle altre soluzioni intermedie quali il tasso misto, che consente al mutuatario di passare da tasso fisso a tasso variabile una o più volte durante il corso del mutuo e il tasso variabile con CAP, ovvero che mette un “cappello” o tetto massimo alla soglia di variazione, in modo da proteggere il mutuatario da un rialzo troppo alto del costo del denaro.

Quale mutuo per la casa scegliere?

Sostanzialmente chi sa di poter contare su uno stipendio sempre fisso e appena bastante a ripagare il mutuo non è in grado di potersi sobbarcare eventuali capricci del mercato, e tenderà a stare sul sicuro scegliendo un tasso fisso: magari meno conveniente ma chiaro e senza pericolo di imprevisti.

Chi ha maggiori possibilità economiche ed è in grado di fronteggiare imprevisti o chi, al contrario, ha una situazione economica altalenante ed è disposto a rischiare poiché altrimenti non sarebbe in grado di sostenere un più elevato tasso fisso, potrebbe trovare più appetitoso il tasso variabile perché, di base, se il mercato rimane costante o se ci fossero dei ribassi, questa soluzione offrirebbe l’occasione di risparmiare sugli interessi.

Oggi le banche propongono soluzioni di mutui sempre più vantaggiose e personalizzabili ma non è facile stare dietro a tutte le novità sul mercato. Occorre sapersi destreggiare in una galassia di proposte talvolta poco comprensibili, quindi è buona cosa cercare l’aiuto di esperti per confrontarne i parametri e per chiarire i punti più complessi.

La surroga di un mutuo per la casa

Oggi la situazione dei mutui è assai meno vincolante di un tempo, quindi è possibile (in caso di tasso eccessivamente sconveniente) rinegoziare le condizioni di rimborso presso la nostra banca o magari surrogare il mutuo ovvero trasferire il mutuo ad un’altra banca che applica condizioni migliori della precedente.

La surrogazione di un mutuo viene anche chiamata “portabilità” e ci consente appunto di modificare i parametri del mutuo passando ad un altro istituto bancario (senza costi aggiuntivi), lasciando invariato il nostro debito residuo.

Il mutuo per la ristrutturazione di casa

Non solo l’acquisto di una casa ma anche la sua ristrutturazione è spesso occasione per accendere un mutuo in banca. In questo caso dovremo fare distinzione tra una semplice “manutenzione ordinaria” (basterà il preventivo della ditta incaricata di svolgere i lavori di ristrutturazione), “manutenzione straordinaria” (oltre al preventivo andrà mostrata anche la domanda di autorizzazione ai lavori inoltrata al Comune) o le “grandi opere” (che necessitano di allegare anche la concessione edilizia). Anche questo tipo di mutui si suddividono in tasso fisso e tasso variabile esattamente come quelli per l’acquisto di casa.

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