Mutuo Fondiario. Cosa é, come funziona e quando richiederlo

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Mutuo fondiario o mutuo ipotecario? Questo il dilemma che si pone di fronte a una coppia o a una famiglia che desidera comprare una casa, non ha i fondi sufficienti per poterlo fare e si ritrova a dover chiedere un mutuo. Uno scenario piuttosto comune che può essere risolto informandosi bene sulle differenze tra un mutuo di tipo fondiario e uno di tipo ipotecario. Infatti, non tutti sanno che le tipologie di mutuo tra le quali scegliere per poter acquistare casa sono tante e diverse tra loro. La differenza principale riguarda proprio quella tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario. Vediamole insieme.

Sommario

Il mutuo fondiario è un tipo di finanziamento a medio-lungo termine – da un minimo di 1 anno a un massimo di 30 anni – che viene erogato per l’acquisto della prima casa e in cui l’immobile acquistato ha una funzione di garanzia del prestito stesso. E’ un mutuo specifico e diverso dal mutuo ipotecario principalmente per tre caratteristiche. La prima è che il prestito erogato può essere richiesto solo per la prima casa – ossia l’immobile oggetto della compravendita deve costituire per il mutuatario l’abitazione principale. La seconda è che la garanzia sul finanziamento erogato è un’ipoteca di primo grado. Ricordiamo che su uno stesso immobile possono esserci diverse ipoteche, ognuna delle quali è definita da un grado che stabilisce la priorità con cui i singoli creditori possono rifarsi sull’immobile oggetto della compravendita. Naturalmente avrà la priorità colui che detiene l’ipoteca di primo grado. La terza caratteristica, infine, è che la percentuale massima di finanziamento è pari all’80% del valore dell’immobile, una percentuale che può essere superata solo attraverso l’aggiunta di ulteriori garanzie come ad esempio una polizza fidejussoria o un’assicurazione. Un mutuo fondiario che non rispetti queste condizioni può andare incontro a dei problemi in sede legale.

Sia il mutuo fondiario che il mutuo ipotecario vengono dunque concessi chiedendo come garanzia l’ipoteca sull’immobile, una garanzia che permette all’Istituto di Credito o alla Banca di recuperare il proprio credito in caso di inadempienza del debito da parte dell’acquirente. Ci sono tuttavia, tra i due tipi di mutuo, alcune differenze.

1. Il mutuo fondiario è limitato all’acquisto della prima casa e la norma che lo regola è il Testo Unico Bancario del 1993. Le sue principali caratteristiche sono:

• il soggetto che eroga il mutuo è una Banca;
• la restituzione della cifra finanziata può variare da un minimo di 1 anno a un massimo di 30 anni;
• la Banca si tutela con l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile oggetto della compravendita;
• la somma massima finanziabile è pari all’80% del valore dell’immobile che in alcuni casi può arrivare anche al 100%. In tal caso viene però richiesta un’ulteriore garanzia nella forma di una fideiussione bancaria oppure in una polizza assicurativa.

2. Il mutuo ipotecario può invece essere richiesto anche per motivi diversi dall’acquisto di una casa ed è regolato dall’art. 1813 del Codice Civile. Le sue caratteristiche principali sono:

• il soggetto che eroga il mutuo può essere sia una Banca che un altro tipo di Istituto di Credito;
• la restituzione della cifra finanziata non può essere inferiore ai 5 anni;
• l’Istituto che eroga il mutuo si tutela attraverso l’ipoteca sull’immobile, una garanzia che permette di recuperare forzatamente, in caso di inadempienza da parte dell’acquirente, il credito espropriando il bene e procedendo alla sua vendita con il diritto di precedenza rispetto a tutti gli altri creditori;
• l’ipoteca rispetta il diritto di sequela, ciò significa che l’ipoteca rimane legata al bene cui fa riferimento anche se questo cambia proprietario. Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata. L’ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent’anni dalla sua costituzione. Se il mutuo è di durata superiore, allora l’ipoteca va rinnovata allo scadere dei vent’anni. Per questo occorre sempre controllare se il bene che stiamo acquistando sia ipotecato o meno. La verifica va fatta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Rispetto a un mutuo ipotecario, un mutuo fondiario presenta molti vantaggi sia per la banca che per il mutuatario. La banca ha maggiori garanzie nel caso in cui il cliente abbia difficoltà o non riesca a restituire il prestito. Il mutuatario, da parte sua, può:

• richiedere la riduzione della somma ipotecaria iscritta in rapporto alla diminuzione del capitale residuo da rimborsare;
• richiedere il frazionamento contabile e ipotecario in proporzione alla quota stabilita dalla propria unità;
• versare il corrispettivo della metà dell’importo dovuto all’onorario notarile per l’atto di sottoscrizione del mutuo;
• estinguere anticipatamente il mutuo in modalità parziale o totale;
• dilatare i tempi di azione legale nel caso di insolvenza o di mancato pagamento di due o più rate del mutuo;
• una volta risolto il contratto, l’ipoteca sull’immobile viene cancellata in automatico snellendo di molto le pratiche.

Oltre a questi vantaggi ricordiamo che chi accende un mutuo fondiario avrà spese notarili ridotte e agevolazioni fiscali dovute alla lunga durata del finanziamento. Anche i tassi di interesse passivi di un mutuo fondiario sono molto vantaggiosi. La loro percentuale si aggira sul 3-6%, molto inferiore quindi a quella applicata ai prestiti personali o a consumo che si aggira invece sull’8-13%. Gli interessi passivi rappresentano un costo elevato per il mutuatario e sono, in pratica, quelli pagati alla banca che elargisce la somma richiesta. Costituiscono, dunque, il guadagno di quest’ultima.

Quando è possibile richiedere un mutuo fondiario dunque? Ecco una lista esaustiva delle condizioni per accedere a un mutuo fondiario:

• il contratto deve essere stretto con una banca;
• la durata del mutuo deve essere a medio o lungo termine;
• la garanzia è rappresentata dall’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile;
• la domanda del finanziamento deve riguardare l’acquisto della prima casa;
• l’importo richiesto non può superare l’80% del valore dell’immobile. Di conseguenza se vorrai richiedere un mutuo fondiario dovrai avere a disposizione una somma pari al restante 20% da versare alla banca come anticipo

In merito invece alle modalità di richiesta di un mutuo fondiario, quelli che seguono sono i documenti da presentare alla banca insieme alla richiesta formale:

• dati anagrafici;
• contratto di lavoro;
• documento che attesti il tuo reddito netto mensile;
• documenti contenenti la descrizione dell’immobile come categoria, piano, particella catastale e valore della casa).

Una volta fornita tutta la documentazione necessaria, la banca valuterà la tua richiesta di finanziamento e successivamente deciderà l’importo da erogare e quello della rata mensile del mutuo fondiario da pagare, che non dovrà superare il 30% del tuo reddito mensile. Di solito il mutuo fondiario concesso va rimborsato con cadenza semestrale tramite addebito diretto sul tuo conto corrente bancario oppure tramite la banca con la quale si è stipulato il contratto. Ultimato il mutuo, la banca rilascia il nulla osta che rende di nuovo effettiva la proprietà del mutuatario e cancella tutte le ipoteche applicate sull’immobile all’atto della stipula del contratto a titolo di garanzia. Da questo momento in poi il mutuatario è libero da qualsiasi vincolo con la banca, avendo estinto il suo debito e la casa finalmente di sua proprietà.

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