Accollo mutuo cointestato. Come funziona e quali rischi comporta

di Erika | 21-03-2017 | Ultime News Mutui

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Chi desidera risparmiare un po’ di soldi per acquistare casa potrebbe trovare un alleato prezioso nell’accollo di un mutuo cointestato.

Sommario

Cos’è l’accollo del mutuo e quali sono i vantaggi

L’accollo del mutuo è una pratica che consiste nell’acquisto di un immobile su cui è già presente un’ipoteca per un mutuo non ancora estinto. Chi vuole comprare una casa può dunque adottare questa soluzione che permette di risparmiare sul mutuo e, nello specifico, sulle spese relative alle pratiche burocratiche e di istruttoria – pensiamo alle spese notarili, ipotecarie, peritali.

Un beneficio non trascurabile visto che, per un mutuo da 100 mila euro, i costi da sostenere possono arrivare fino ai 3 mila euro. Tuttavia non è tutto oro quello che luccica e, nel caso in cui decidessi di optare per l’accollo di un mutuo cointestato, dovrai fare molta attenzione ad alcuni aspetti verificando ad esempio il debito residuo del mutuo da accollarsi (quota capitale, quota interessi, durata e tipologia del piano di ammortamento del debito residuo), eventuali morosità del mutuatario precedente, possibili commissioni applicate dalla banca per il subentro. Insomma, se da una parte è vero che l’accollo di un mutuo cointestato può far risparmiare un po’ di soldini, dall’altra però può portare anche sgradite sorprese. Per capire quali sono i vantaggi e gli svantaggi dell’accollo di un mutuo cointestato, ecco una guida per orientarti a fare buoni affari.

Accollo mutuo cointestato. Cosa è?

Si parla di accollo del mutuo cointestato quando ad essere intestatarie del contratto di mutuo sono più persone. L’esempio più comune è quello dei coniugi cointestatari di una casa, ma possono esserci casi in cui a essere cointestari del mutuo sono genitori e figli, due amici o una coppia di fatto. L’accollo mutuo cointestato si verifica quindi quando uno dei intestatari del contratto di mutuo trasferisce all’altro (che diventa l’accollante) l’onere del pagamento del mutuo prima che il debito con la banca (accollataria) sia stato estinto. Regolato dall’articolo 1273 del Codice Civile, l’accollo di un mutuo cointestato non è altro quindi che il trasferimento del debito da un intestatario del mutuo all’altro ed implica l’impegno, da parte del nuovo soggetto, di rispettare tutti gli obblighi previsti dal contratto di mutuo stipulato dal suo predecessore (accollato). Formalmente l’accollo inizia nel momento in cui viene firmato il rogito.

Come funziona?

Trattandosi di un contratto di mutuo, l’accollo di un mutuo cointestato viene formalizzato mediante rogito notarile in cui i soggetti coinvolti sono tre:

1. il soggetto accollatario, ossia la banca creditrice
2. l’intestatario originario del contratto di mutuo, cioè l’accollato
3. il soggetto che subentra nel contratto di mutuo, ossia l’accollante

In pratica, chi acquista l’immobile paga una parte del prezzo del mutuo al venditore, mentre la restante parte viene saldata subentrando al proprietario originario della casa nel suo debito verso la banca, la quale continuerà ad essere tutelata dalla stessa ipoteca iscritta quando è stato erogato il finanziamento. La banca non può opporsi all’accollo del mutuo ma, nel caso in cui nel nuovo contratto di mutuo non sia presente una dichiarazione esplicita – la cosiddeta liberatoria – che affermi la liberazione del debitore originario da qualsiasi vincolo, questi continuerà a restare obbligato in solido col terzo. Cosa significa questo? Significa che se il nuovo acquirente (accollante) non provvederà a pagare il debito, sarà l’acquirente originario (accollato) a rispondere del mancato pagamento. Questo perché esistono due diverse tipologie di accollo del mutuo. Vediamo insieme quali.

Accollo mutuo cointestato. Tipologie

L’accollo del mutuo cointestato può essere di due tipi.

1. l’accollo cumulativo prevede che l’acquirente originario (accollato) resti obbligato in solido insieme all’accollante verso la banca. La conseguenza è che se il nuovo debitore non dovesse adempiere ai suoi obblighi, il debito tornerà a ricadere sul debitore originario. In sostanza il vecchio debitore resta responsabile dei mancati pagamenti;
2. l’accollo liberatorio svincola invece il vecchio debitore da ogni responsabilità trasferendo completamente il debito ed ogni altro obbligo al nuovo acquirente, l’accollante.

Ovviamente, nel caso in cui decidiate di iniziare una pratica di accollo mutuo cointestato, accertatevi sempre che l’accollo previsto sia del tipo liberatorio e non cumulativo.

La liberatoria

Come abbiamo detto, l’accollo liberatorio prevede uno specifico benestare da parte della banca che svincola il vecchio debitore da ogni responsabilità. Va effettuato prima del rogito notarile e prevede un iter molto simile a quello necessario per accedere a un nuovo mutuo. La banca, infatti, ha bisogno di verificare che il nuovo mutuatario, cioè colui che si accolla il mutuo, abbia le carte in regola per saldare il debito. Di conseguenza, non verrà concesso facilmente e in sede di inizio della pratica di accollo mutuo cointestato, è consigliabile chiedere sempre l’accollo con liberatoria. A questo punto la banca verificherà la situazione reddituale del nuovo acquirente e, a meno che le capacità di rimborso del subentrante non siano pari o superiori a quelle del cedente, la richiesta verrà respinta. Nel caso in cui invece la banca decida per l’accollo liberatorio, allora occorrerà richiedere che nell’atto redatto davanti al notaio, venga specificato l’esonero del venditore da qualsiasi impegno economico.

L’accollo del mutuo cointestato in caso di separazione

L’accollo del mutuo cointestato è molto frequente in caso di separazione o di divorzio. Grazie all’accollo del mutuo, infatti, il coniuge che rimane proprietario dell’immobile ha la possibilità di mantenere le stesse condizioni del finanziamento così come stipulate in fase di firma del contratto di mutuo. Tuttavia, per poter adottare questa soluzione è necessario prima di tutto che la separazione sia di tipo consensuale e, infine, che la banca che ha erogato il prestito nei confronti dei due coniugi accetti la soluzione di un accollo liberatorio. In questo caso occorrerà pagare le spese notarili dovute per la cessione della quota casa corrispondente al 50% della proprietà ad uno dei due coniugi e il pagamento delle imposte dovute per legge.

I rischi

Come abbiamo detto, l’accollo di un mutuo cointestato se da una parte consente di risparmiare, dall’altra può comportare dei rischi. Ecco un elenco degli aspetti a cui fare attenzione prima di firmare qualsiasi pratica di accollo mutuo cointestato:

• verifica che l’accollato sia in regola con i pagamenti;
• nel caso in cui l’accollato sia una ditta costruttrice verifica che l’accollante, cioè tu, non debba pagare le spese sostenute per l’accensione del mutuo. Alcune ditte potrebbero infatti richiedere il rimborso dei costi relativi alla stipula del finanziamento che non renderebbero più così conveniente l’accollo rispetto a un nuovo mutuo;
• verifica che la banca non applichi condizioni simili a quelle di un contratto di mutuo stipulato da zero. Anche in questo caso l’accollo di un mutuo preesistente potrebbe non essere così vantaggioso.

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